HÜSEYİN GÖKÇE/ANKARA
Her dört yılda bir yenilenen emlak vergisi matrahları 2026-2029 dönemi için yeniden belirlenmesi sırasında bazı bölgelerde 40 kata varan artışların yaşanması tartışmayı da beraberinde getirdi. Ancak asıl tartışmanın verginin ödeme dönemi olan 2026 yılı Mart-Nisan aylarında yaşanması bekleniyor. Eski Maliye bürokratları yaptıkları değerlendirmede 2026 yılında bazı apartman dairelerinin bile bu matrah artışıyla birlikte değerli konut kapsamına girebileceğini bildirdi. Emlak vergisinin servet vergisine dönüştüğüne dikkat çeken uzmanlar, oranların yeniden ele alınmasını önerdiler.--- Uzmanlar, ev sahiplerinin yükselen emlak vergileri karşısında boş durmayacaklarını belirterek, enflasyonun sebeplerinden birisi olarak gösterilen kiraların daha yüksek oranda artırılacağı uyarısında bulundular.
Tartışmalı emlak vergisi artışları, Yeni Ekonomi grubu bünyesinde yayın yapan vergialgi.com adlı düşünce platformunda masaya yatırıldı. Analizler, Gelir İdaresi E. Grup Başkanı Mehmet Akarslan ile Dr. Ahmet Ozansoy tarafından yapıldı.
YILMAZ SEZER: EV SAHİPLERİ KİRALARI ARTIRIR
Güncel Grup Yönetim Kurulu Başkanı Yılmaz Sezer ise EKONOMİ’ye yaptığı değerlendirmede, artışın temel nedeninin emlak fi yatlarında son yıllarda yaşanan olağanüstü artış olduğunu söyledi. Emlak vergisindeki artış aslında 4 yılda bir yapılan rutin bir işlemin sonucu, ancak bu sefer belirlenen artış oranları yüksek olduğu için çok fazla dikkat çekti ve tartışıldı. Yüksek çıkmasının nedeni ise gayrimenkul ve arsa arazi fi yatlarında meydana gelen yüksek artış oranları. TÜİK verilerine göre 2021-2024 arasında gayrimenkul maliyet bedeli % 650 artarken arsa ve arazi fiyatlarındaki artış oranı ise % 800 olarak gerçekleşmiş bulunmaktadır. Yani aslında emlak piyasasında rayiç bedeller bu süreçte çok fazla arttı. Bizim vergi sistemimizde rayiç bedel ve vergi değeri aynı olduğu için haliyle başta emlak vergisi olmak üzere 7 ayrı vergi bu değer artışından etkilendi. Yani aslında sorunu çözmek için vergi değeri ve rayiç değeri kavramlarını netleştirip her ikisini ayrı ayrı belirlemek bu sorunu tamamen ortadan kaldıracaktır. Kaldı ki emlak vergisi yansıtabilir bir vergidir. Dolayısıyla ev sahipleri Ödemiş oldukları yüksek oranlı vergileri kira fi yatlarına yansıtmak isteyeceklerdir. Bu durum ise zaten aile bütçesinin %65'inin oluşturuyor diye eleştirdiğimiz kira giderlerinin daha da artmasını sonucunu doğurabilecektir. Bunun için bireysel dava açarak değere itiraz etmek yerine vergi değeri tanımını yeniden yapıp bu değeri daha düşük tutup rayiç bedelini daha yüksek yada gerçek değer olarak belirleyebiliriz. Ama emlak vergisi mükellefleri konuya dava açmak isterlerse 08 Eylül den başlayarak dava açabilirler en son gün ise 31 Aralık 2025.
MEHMET AKARSLAN: TARTIŞMALI EMLAK VERGİSİ ARTIŞLARI
■ EMLAK VERGİSİ’NİN YASAL DAYANAĞI NEDİR?
Türkiye sınırları içinde bulunan; bina, arsa ve araziler 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre bina ve arazi vergisine tabi tutuluyor. Vergi matrahını bina veya arazinin, Kanun hükümlerine göre tespit edilen vergi değeri oluşturuyor.
■ VERGİ DEĞERİ NASIL BELİRLENİYOR?
Takdir Komisyonları, binalar için Maliye ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı(Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) tarafından ortaklaşa ilan edilecek bina m2 normal inşaat maliyetleri ile arsa ve arsa payı değeri esas alınarak hesaplanıyor. Bu değer her yıl Yeniden Değerleme Oranının yarısı kadar artırılıyor.
■ VERGİ DEĞERİNİN ÜZERİNDE BEYAN VERİLEBİLİR Mİ?
Mükelleflerin belediyelerce hesaplanan vergi değerinin üzerinde bir değer veya bina veya arazinin alım satım değerini beyan etmesi ve emlak vergisinin bu değerler üzerinden hesaplanması mümkün değil.
■ DEĞERLEMEDE BİR ÜST SINIR VAR MI?
Değerlemelerde Kanunda herhangi bir üst sınır belirlenmediği için takdir komisyonları ekonomik göstergelerin üzerinde değer takdiri yapabiliyor. Bu sene belirlenen matrahlar 2026-2029 yılları arasında geçerli olacak ancak sonraki yılları da doğrudan etkileyecek.
■ SADECE EMLAK VERGİSİ Mİ ETKİLENECEK?
Takdir edilen fahiş değerlerin mükellefleri doğrudan veya dolaylı olarak olumsuz etkileyeceği mali yükümlülükler:
• Emlak vergisi,
• Değerli Konut Vergisi,
• Tapu Harcı,
• Damga Vergisi,
• Veraset ve İntikal Vergisi,
• Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı,
• Gelir vergisi (gayrimenkul alım satım kazançlarında ve GMSİ), Emlak vergisine esas olmak üzere takdir komisyonlarınca bu yıl yapılan ve 2026 yılından itibaren uygulanacak olan fahiş metrekare birim bedellerinin makul seviyeye indirilmesi için yasal düzenleme yapılması ve yargı yoluna başvurulması olmak üzere iki çözüm usulü bulunmaktadır.
■ İNDİRİM OLMAZSA MAHKEMELERİN İŞ YÜKÜ ÇOK ARTAR
Yüksek belirlenen, adeta katlanmış vergiye karşı vatandaşların bir bölümünün bile dava açması, mahkemelerin iş yükünü oldukça artıracaktır.
ÇÖZÜM İÇİN NE YAPILABİLİR?
Belirlenmiş değer takdiri, 2018-2021 döneminde olduğu gibi yasal düzenlemeyle daha düşük tutulabilir. 2017 yılında kanuna bir madde eklenerek, 2018-2021 için yapılan değer takdiri ile oluşacak artışların, 2017 yılı değerinin yüzde 50’sinin üzerinde olamayacağına karşılık gelen bir hüküm hayata geçirilmişti. 2026 yılında uygulanacak değerlerin tüm ekonomik göstergelerin çok çok üstünde takdir edilmiş olması nedeniyle benzer çözüm üretilmelidir.
■ BENZER SIKINTILAR YAŞANMAMASI İÇİN NE YAPILABİLİR?
Ayrıca, benzer sıkıntıların tekrar yaşanmaması için sonraki yıllarda yapılacak değer takdirlerine TEFE/TÜFE oranları, son dört yılda uygulanan YDO ortalaması gibi bir üst sınır Kanuna eklenebilir. Olağanüstü değer artışları bu sınırlama dışında tutulabilir. Yargı Yoluna Başvurulması Durumu Takdir komisyonlarının kararları aleyhine 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılması mümkündür. Değer takdirlerine dava açmak için adli tatil nedeniyle 8 Eylül 2025 tarihi son gündür. (Davalar 7 Eylül 2025 tarihi Pazar gününe denk geldiği için 8 Eylül’e kadar açılabilecektir.)
Ahmet Ozansoy: İtibari olarak başladı Gerçek Servet Vergisine dönüştü
Emlak vergisi, kamu maliyesi teorisine göre bir servet vergisidir. Servet ise gelirin bir fonksiyonudur. Servetin vergilendirilmesi esas itibariyle en eski vergileme biçimi olmasına rağmen tüm dünyada vergi gelirleri içindeki nispi önemi azalmıştır. Servet dediğimiz şey tüketim için yapılmayan harcama sonucunda ortaya çıkan bir değerdir. Hem gelir hem harcamanın vergilendiği bir durumda servetin de vergilendirilmesi aynı gelir unsurunun 3 kere vergilendirilmesi anlamına gelmektedir. Buna rağmen servet vergileri tamamen terk edilmiş değildir ve vergileme oranları düşük bile olsa hemen her ülkede korunmaktadır. Literatürde servet vergileriyle ilgili olarak çeşitli sınıflandırmalar yapılmaktadır. Bunlardan en önemlisi gerçek vergileme-itibari (nominal) vergileme ayrımıdır. Gerçek servet vergileri, verginin sadece konusu değil, kaynağı da servet olan vergilerdir. Öyle ki verginin ödenmesi için servetin hiç değilse bir kısmının elden çıkarılması gerekir. (Savaş,, kriz vs olağanüstü dönemlerde) İtibari servet vergileri ise her yıl periyodik olarak küçük oranlarda tahsil olunan ve genel olarak servetin iradından (gelirinden) ya da servet sahibinin başka gelirlerinden rahatlıkla ödeyebileceği vergilerdir. Ülkemizde emlak vergisi esasen itibari servet vergisi olarak düşünülmüş olmakla birlikte vergi oranları gerçek servet vergisine benzer şekilde yüksektir. Uzun yıllardan beri herkesin bildiği sır, bu değerlerin emlakin gerçek değerinin çok altında belirleniyor olmasıdır. Hatta kamulaştırmalarda devlet bile emlak vergisi değerlerini esas almamaktadır. Devlet emlak vergisi değerlerini düşük belirlemiş, buna karşılık vergi oranlarını yüksek tutmuş; vatandaş da emlak vergi değerinin gerçek değerin çok altında olduğunu bildiğinden yüksek vergi oranlarına razı olmuştur.
“EMLAK VERGİSİ ORANLARI DÜŞÜRÜLEBİLİR”
Çok yüksek enflasyon dönemlerinde oluşan emlak fiyatlarındaki aşırı artış da dikkate alınınca gerçek değerlere yakın olarak belirlenen vergi değerleri üzerinden hesaplanan emlak vergisi ciddi anlamda mükellefin canını yakar seviyeye ulaşmıştır. Yine enflasyon dönemlerinde reel gelirdeki düşüş, bu acının derecesinin daha yüksek hissedilmesine sebep olacaktır. Sebepler ne olursa olsun neticede emlak vergi değerlerinin gerçek değerlere yakın belirlenmesiyle birlikte Devlet ile vatandaş arasında zımni olarak yapılmış bulunan suskunluk (omerta) kuralı bozulmuştur. Mademki vergi değerleri gerçek değerlere uygun hale getirilmektedir, o halde emlak vergi oranları da itibari servet vergisine uygun şekilde çok daha düşük olarak belirlenmelidir. Değerlerin gerçeğe uygun belirlenmesiyle birlikte 2026 yılından itibaren büyükşehirlerde ortalama bir apartman dairesi bile değerli konut vergisi kapsamına girecektir ve bu verginin hesap ve beyan usulü gereğince 2027 yılının Şubat ayında binde 3 ila binde 10 arasında değişen hesaplamalara göre değerli konut vergisi ödenecektir. Üstelik bu vergi emlak vergisine ilaveten ödenecek ek bir vergidir. Henüz kamuoyu “yakın” tehlikeye odaklandığından “uzak” tehlikenin farkında değildir.
