Yurt içinde ‘ikinci konutu olanların’ münafık sayıldığı, ek vergiler salma tehditlerine, kira sınırlamalarına maruz bırakıldığı bir çağdayız. TÜİK verilerine göre, yurt içinde gayrimenkul yatırımı yapan yabancıların kökü de neredeyse kazınmış görünüyor. Böylece vatanı da büyük ölçüde işgalden kurtarmış durumdayız! Merkez Bankamızın verilerine göre ise “2024’ü, gayrimenkulde yaklaşık 2 milyar dolarlık dış ticaret açığı vererek” kapamak üzereyiz. Ancak, ‘Yurt dışında dövizle bir ya da çok sayıda ev alıp uygun vadelerle ödemek’ isteyen T.C vatandaşı gayrimenkul yatırımcıları için dünyanın her yerinden davetler cazip teklifler gelmeye devam ediyor.
Ben şimdi çok uzaktaki ülkeler yerine komşumuzdan Yunanistan’dan haberler vermek istiyorum. Platina Development Kurucusu Ela Aydoğan Keskineğe ile sohbet ediyoruz. Ankara’da doğmuş, Dokuz Eylül Üniversitesi Kimya Fakültesi’nden mezun olduktan sonra Londra’da Richmond College’da Pazarlama Yönetimi Yüksek Lisansı yapmış. Uluslararası şirketlerde üst yöneticilikler, yönetim kurul üyelikleri ve danışmanlıkları olmuş, nihayetinde başarılı bir girişimci olarak karşımızda. Şöyle başlıyor anlatmaya:
“2014’te ailece Yunanistan’a taşındık, Atina’da önce kendim gayrimenkul yatırımları yaptım. Sonra, yurt dışından gayrimenkul almak isteyen Türkiye’deki arkadaşlarım beni aramaya başladı. Baktım ki talep çok yüksek, 2016 yılında Platina Development’ı kurdum. Türkiye’deki aile şirketimiz eLab Laboratuvarları Grubu’nda Yönetim Kurulu Üyesi olarak görevime de devam ediyorum. Evli ve iki çocuk annesiyim.”
Keskineğe, Yunanistan’da gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen Türklerin sayısının bir hayli yüksek olduğunu söylüyor ve şöyle devam ediyor: “10 yılda Türkiye’den yaklaşık 700 yatırımcıya farklı çözümler sunduk, yatırım yaptılar ve Golden Visa aldılar. Yunanistan’da, gayrimenkul geliştirme ve inşaat da yapmaya başladık. Yatırım yönetimi, hukuksal, finansal tüm süreçlerle ilgili hizmet sağlıyoruz. İlk büyük projemizi Tinos adasında 29 odalı 5 yıldızlı ‘Ela Tinos’ butik otel/rezidans olarak açtık. Atina ve çevresinde de 5 bina yaptık, toplamda 100 daireyi kendimiz üretmiş olduk. Çalışan sayımız 60 kişiye ulaştı. Şirket sahipleri, girişimci beyaz yaka C Level yöneticiler dahil Türkiye’nin önde gelen isimlerine hizmet veriyoruz. Yatırım sonrası onların mülklerini, Golden Visa başvuru sürecini de yönetiyoruz. İlgili yasalara uygun şekilde sürecin sorunsuz tamamlanmasını sağlıyoruz.”
Ticarileri, konuta dönüştürüyoruz
Ela Aydoğan Keskineğe’ye, Yunanistan’da yakın zamanda değişiklikler yapılan ‘Golden Visa’ programının detaylarını da soruyorum. Şöyle yanıtlıyor: “2014-2023 arası her yerde 250 bin Euro’luk yatırıma Golden Visa veriliyordu. Sonra Atina ve Selanik için alt limit 500 bin Euro’ya çıkarıldı. Ağustos ayında da ‘yeterince gelen oldu’ diyerek Atina için 800 bin Euro ve 120 metrekare üzeri konut şartı getirildi. Atina çevresi için de 400 bin Euro ve 120 bin metrekare olarak belirlendi. Bir de 5 yıldır işlemeyen fabrika, depo, otel gibi ticari gayrimenkullerin konuta dönüştürülmesi imkânı sağlandı. Biz de Pire’de, 5 yıldır boş olan eski bir kliniği aldık, konuta çevireceğiz. Oturma izni ‘Golden Visa’ düşünerek ev alıyorsanız, profesyonel bir ekiple çalışmak önemlidir. Tapuda veya sözleşmelerde çıkabilecek karışıklıklar başvuruyu geciktirebilir. Yunanistan tapunun alınmasını takip eden 3 ay içinde oturma izni kartlarını teslim ediyor.”
Yurt dışında ev alanlar nelere dikkat etmeli?
Ela Aydoğan Keskineğe, yurt dışında gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünenlere bazı uyarılarda da bulunuyor ve şöyle konuşuyor: “Yatırım yapılacak ülkenin veya bölgenin gayrimenkul piyasasını, arz-talep dengesini, büyüme oranlarını ve enflasyon gibi faktörleri dikkate almak gerekir. Örneğin, turistik bölgelerde tatil amaçlı konutlar daha fazla rağbet görebiliyor. Büyük şehirlerde ise merkezdeki küçük daireler popüler. Yatırım yapılacak ülkenin farklı vergi kuralları olabileceğini de unutmamak lazım. Sermaye kazanç vergileri, kira gelir vergileri ve mülk alımıyla ilgili vergiler iyi araştırılmalı. Ayrıca çifte vergilendirme anlaşmaları da önemli. Bir de hukuki prosedürler var ki her ülkenin farklı yasaları olur. Yabancıların mülk satın almasına yönelik kısıtlamalar olabilir, ekstra izinler gerekebilir. Yatırım yapacağınız ülkenin ekonomik durumu, krizler, politik belirsizlikler, yatırımın getirisini olumsuz etkileyebilir. Ayrıca yurt dışındaki mülklerin yönetimi, kiralama süreci ve mülkün bakımı kolay olmaz, iyi bir yerel yönetim ekibi ile çalışılmasını öneririm. Mesela son altı ayda pek çok ülkede kısa dönem kiralama faaliyetlerine yönelik yeni düzenlemeler getirildi.”
Küresel gayrimenkul pazarı, 4,12 trilyon dolar
Platina Development Yönetim Kurulu Başkanı Ela Aydoğan Keskineğe, küresel gayrimenkul pazarıyla ilgili çarpıcı verileri de paylaşıyor: “2023’te 3,9 trilyon dolardı. Bu yıl 4,12 trilyon doları bulacak. 2034 projeksiyonuna göre yaklaşık 7,03 trilyon dolarlık bir küresel gayrimenkul pazarı oluşacak. Dünya genelinde konut sektörü gücünü koruyor. Birçok ülkede arz sorunu nedeniyle kiralık mülklere talep arttı, bu da kiraların yükselmesine neden oldu. Türklerin yurt dışı yatırımının yüzde 43'ünü gayrimenkul alımı oluşturdu. Türkiye’de yerleşik Türklerin yurt dışı gayrimenkul yatırımları da 2014-2024 arasında 16 kat arttı. Portekiz, Yunanistan, İspanya ve Malta gibi ülkelerin 5-10 yıl süreli ‘Golden Visa’ programıyla oturum izni vermesi, bu ülkelerde ev alımlarında etkili oluyor. ABD, 800 bin dolarlık yatırıma, yatırımcı vizesi ve Green Card veriyor.”
