Merkez Bankası verilerine göre Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının yurt dışından konut alımı (gayrimenkul yatırımı) iki yılda 4,5 milyar doları aştı. Yabancıların ülkemizdeki gayrimenkul yatırımları ise sürekli azalıyor. Hal böyle olunca da ‘gayrimenkulde dış ticaret açığı sorunu’ büyüyor. Bu gelişme, yurt içi konut fiyatlarını ve kiralık konut arzını olumsuz etkiliyor. Çünkü bir vatandaşın yurt içinde ikinci ve daha fazla konut almaması konut üretimini yavaşlatıyor. Yabancı yatırımcının Türkiye’den konut almaktan vazgeçmiş olması da benzer sonuçlara yol açıyor.
Trio Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Sezgi Bilge, Türk gayrimenkul yatırımcılarının yurt dışına yatırımlarıyla ilgili son gelişmeleri şöyle özetliyor: “Yurt dışında gayrimenkul yatırımı, yurt içinde göre çok daha cazip. Mesela Malta golden visa veriyor ve bu, miras bile kalabiliyor. İngiltere ve ABD’ye dönük tercihler canlılığını koruyor. Karadağ’daki satışlar iyi gidiyor. Türk müşterilerimize en fazla Dubai’de satış yapıyoruz. Dubai’de, senenin 5 ayında, geçen yılın toplam satışlarını yakaladık. Çünkü Dubai’de yüzde 40 ödemeyle konutu alabiliyorsunuz, yüzde 60’ını ise mortgage kredisiyle ödeme imkanınız var ve bunu kira getirinizle ödeyebiliyorsunuz. Üstelik emlak vergisi ve kira gelir vergisi de yok. Eğer Dubai’de serbest bölgede şirket kurarsanız, yapacağınız diğer işlerde de vergi yok. Dubai’de çok gayrimenkul projesi var ama talep de yüksek ve o nedenle cazibesi devam ediyor. İngiltere’nin milyarderlerinin çoğu Dubai’de gayrimenkul yatırımları yaptı.”
Yurt içinde konut kredilerinde büyük problemler olduğunu hatırlatan Sezgi Bilge, “Yeterli kredi yok, İstanbul’da bir konut için kredi almaya kalkışsanız peşinatına yetmez. Faizler de çok yüksek. Bu nedenle bizim normalde müşteri network’ümüzün ağırlığı yüzde 60 yurt içi. Yüzde 40 yurt dışıyken bu oran son iki yıldır hızla yurt dışı lehine değişiyor. Bu arada yabancı müşterilerimiz de Türkiye yerine başka ülkelerdeki gayrimenkullere yöneldi. Artık Türkiye’den almıyorlar mesela Ruslar, Türkiye’den tamamen çıktılar ve onlar da Dubai’ye yöneldi. Çünkü Dubai’de kiracı-mal sahibi hukuku da son derece adil. Emlak piyasasında sertifikasyonlar güçlü. Hem satış hem kiralama yapamıyorsun. Satış yapabilen emlakçı ayrı, kiralama yapanlar ayrı” diyor.
Atina’da 250 dairelik proje yapıyoruz
Platina Development Kurucusu Ela Aydoğan Keskineğe ise Türklerin Yunanistan’da konut alımlarının ortalama yüzde 30 civarında arttığını söylüyor. Keskineğe, şöyle konuşuyor: “Bizim de yeni projelerimiz var. Atina’da 250 dairelik bir proje yapıyoruz. Bu proje ofis işyerinden konuta dönüşüm projesi ve lüks, mobilyalı rezidanslar şeklinde kira garantili satılıyor. Geçen sene 220 konut satmıştık. Toplam satışta bu sene geçen yılın iki katına ulaşmamız mümkün görünüyor. Sattığımız konutların uzun ve kısa dönemli kiralamaları, hukuki süreçleri ve golden visa alımıyla da biz ilgileniyoruz. Yunanistan’da ilk konutu kendi paranızla alıyorsunuz. Ardından yine gayrimenkul almak isterseniz kredi kullanabiliyorsunuz. İster şirket kurarak isterse şahıs olarak. Türk vatandaşlarının Yunanistan’da gayrimenkul alımına yönelmesinde golden visa etkisi büyük ama ayrıca, istikrarlı bir pazar olması da önemli. Sonuçta enflasyon oranında garantili artan kira geliriniz oluyor. Kiracı eğer ikinci ay kirasını ödemezse hemen evden çıkarılabiliyor. Öyle yıllarca kiracı sorunu yaşamıyorsunuz. Emlak vergisi çok az, kira geliri vergisi ise yüzde 15 seviyesinde. Satmak isteyince de ‘arz düşük talep yüksek olduğu için’ kolayca satılabiliyor. Bu durum ev fiyatlarının yükselişini de destekliyor.”
Antalya’daki villasını satıp Marbella’dan aldı!
Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği Başkanı Bayram Tekçe, Türkiye’den gayrimenkul alan yabancı sayısının ve toplam gayrimenkul yatırımlarının hızla azaldığını söyledi. Başkan Tekçe, “Sürekli düştü ve artık dip seviyelerde. 6 bin konut aylık satışlardan bin ya da bin 500 konutlara kadar düştü. Maalesef devlet politikası gereği bürokrasi, yabancının konut alımını ciddi şekilde engelliyor” dedi.
410 yabancı konut yatırımcısına dönük bir anket yaptıklarını hatırlatan Bayram Tekçe şöyle konuştu: “Tatil yörelerinde konut almış yabancılar yılda 2-3 ay Türkiye’de tatil için alım yapmışlar. İstanbul’da alanlar ise önce kiraya vermek için eğer kendi ülkelerinde bir problem olursa da yerleşmek için almışlar. Ancak yabancı yatırımcı küstürülmüş durumda. Mesela adam ev almış ama bizim bürokrasi elektrik, su, doğalgaz aboneliğini yapmıyor. Bunu anlattığında da ‘kime şikayet edeceksen et’ diyorlar. Devlet istemiyor yabancıyı, ikametini uzatmıyor hatta randevu bile vermiyorlar. Sen yasaya güvenip bu ülkeden ev almışsın ama bürokrat seninle muhatap bile olmuyor. Sadece Türkiye’ye yatırım yapan yabancı değil, kendi gayrimenkul yatırımcısı vatandaşımız da küstürülmüş durumda. Adeta ona da ‘ikinci, üçüncü konutu alma’ deniliyor. Problemli kiracıları çıkarmak çok zor. Üç sene beş sene uğraşıyorsun. Kredi yok, faizleri yüksek. Bizim vatandaşlar da yurt dışına yatırıma yöneldi. Bakın ben şahit olduğum bir örneği anlatayım. Bir arkadaşım Antalya’daki villasını 700 bin Euro’ya sattı ve Marbella’da (İspanya) 720 bin Euro’ya villa aldı. Bu ülkenin yararına olabilir mi? Türkiye’de bu kadar kötü bir gayrimenkul yönetimi olmamalı. Bir gayrimenkul deyince altı bakanlıkla muhatapsın ve kimse elindekinden vaz geçmiyor. Acilen bir gayrimenkul konseyi kurulmalı ve tek elden yönetim sağlanmalı. Bütün sorunlar tek tek masaya yatırılmalı.”
