Türkiye’de gayrimenkul geleneksel bir yatırım aracıdır. Geçen yıl itibariyle ev sahipliği oranı yüzde 60’ın üzerine çıkan Türkiye, konut sahipliğine olan ilgisini yurt dışına da taşıdı. Yurt dışında, 2023’te 1,78 ve 2024’te de 2,15 milyar dolarlık gayrimenkul edinen Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının, 2025'te de Amerika ve Avrupa kıtaları ile BAE ağırlıklı olmak üzere yurt dışından yaklaşık 2,3 milyar dolarlık gayrimenkul alması bekleniyor. İlginin yükselmesinde birden fazla neden var kuşkusuz. Yurt dışına olan talep, Türk şirketlerinin de yurt dışında konut ve işyeri projesi geliştirme heyecanını artırdı. BAE’de, Balkan ülkelerinde, Almanya, İngiltere, ABD, Kanada’da Türk şirketlerinin konut ve işyeri yatırımları hızlanmaya başladı. Esas Holding’ten, Bilgili’ye, Bayraktar Grubu’ndan, Polat Holding’e, Akman Holding'e, ada ülkelerinde proje geliştiren Arslan Şirketler Topluluğu'na, Dubai’de yatırıma soyunan Nef’e kadar çok sayıda şirket 400 milyar dolarlık global gayrimenkul pazarından pay almayı hedefliyor.
2008 küresel mali krizinden beri güçlenen, yatırım yoluyla ikamet (Residency By Investment-RBI) ve yatırım yoluyla vatandaşlık (Citizenship By Investment-CBI) programları büyük ilgi görüyor. Yıllara göre değişmekle birlikte yıllık ortalama 400 milyar dolara ulaşan uluslararası gayrimenkul piyasasında Çin, 52 milyar dolarla en büyük alıcı, ABD ise 120 milyar dolar ile en büyük satıcı olarak dikkati çekiyor. Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının yurt dışından gayrimenkul alımları ise son 3 yılda önceki yıllara göre çok ciddi oranlarda artmış durumda. İlk dikkati çeken hızlı yükseliş 2022 yılında yaşandı. Türklerin, önceki dönemlerde yıllık ortalama 350 milyon dolar seviyesinde seyreden yurt dışından gayrimenkul alımı 2022’de aniden 630 milyon dolara ulaştı. 2023’te ise rakam neredeyse üç misli arttı ve 1 milyar 782 milyon dolar oldu. ‘Herhalde bu seviye zirvedir ve uzun yıllar bir daha geçilemez’ denilirken 2024’te 2 milyar 205 milyon dolarlık yurt dışı gayrimenkul alımı görüldü. 2025’e baktığımızda Ocak-Nisan 2025 döneminde 793 milyon dolarlık alım yapıldı. Bu ivme yılsonuna kadar devam ederse muhtemelen geçen yılın rakamı da aşılacak.
Buraya önemli bir not düşerek ‘yurt dışında gayrimenkul edinimi’ ile ‘yurt dışında gayrimenkul yatırımı’ kavramlarının farklı olduğunu ve Merkez Bankası kayıtlarında bu iki başlık altında farklı rakamlar bulunduğunu belirtmek gerekiyor. Buna göre bizim esas aldığımız ‘gayrimenkul edinimi’ için yapılan toplam harcama rakamları daha düşük buna yurt dışında gayrimenkule dayalı başka enstrümanlara da yatırım yapanlar dahil edilince rakamların daha da yüksek çıkıyor. Örneğin; 2024’te ‘yurt dışında gayrimenkul edinen Türkiye vatandaşlarının toplam yatırımı’ 2 milyar 153 milyon dolar. Aynı yıl ‘Türkiye vatandaşlarının yurt dışında gayrimenkul yatırımları toplamı’ ise 2 milyar 513 milyon dolar.
Türkler neden yurt dışında yatırıma yöneldi?
Türk toplumunun geleneklerinde ‘gayrimenkule yatırım yapmak’ en az ‘altına yatırım yapmak’ kadar güçlü bir davranıştır. Her şey 2021’in son aylarında başlayan ve özellikle konut üretimini olumsuz etkileyen iç ve dış gelişmelerle başladı. Konut arzı hızla daralınca kiralarda da ciddi fiyat artışları yaşandı. Hem siyasiler hem de ev sahibi olmak isteyen ya da kiracı olarak yaşamını idame ettiren vatandaş kitlesi yanlış teşhis ve çözüm önerileriyle ‘inşaat ve gayrimenkul sektöründe’ yatırımcıları tedirgin eden bazı uygulamaların yolunu açtı. Örneğin kiralara yüzde 25 zam sınırlaması getirildi. Aynı dönemlerde ‘ikinci ve daha fazla konutu olan vatandaşlara daha fazla yeni vergiler getirilmesi’ tartışmaya açıldı. Konut arzını ve satışları daraltarak fiyatları düşürmenin mümkün olacağına inanan ekonomi yönetimi de konut kredilerini miktar bazında çok kısıtları ve faizler de kredi kullanımını imkansız hale getirdi. İşte bu uygulama ve tartışmaların çok yoğun etkisi altında 2022 yılında Türklerin yurt dışında gayrimenkul yatırımları 2021 yılına göre iki katına yükseldi. Çünkü yurt içinde gayrimenkul yatırımı yapmak hem riskli hale geldi hem de finansman imkanları bakımından zorlaştı. 2023’te de aynı gündem devam etti. İlave olarak ne yazık ki 2023’te 6 Şubat depremleri ile yaklaşık 850 bin konut, iş yeri ve diğer gayrimenkul yıkıldı. Devlet, depremzede vatandaşların konutlarını ‘taahhütle inşa ettirip’ teslim etmek için hummalı bir çalışma başlattı ve günümüzde büyük ölçüde tamamladı. Ancak 2023 ve 2024’te özellikle İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde ‘yeni gayrimenkul arzı’ daha da daraldı. Bütün bu etkenlerle 2023 ve 2024’te Türklerin yurt dışında gayrimenkul yatırımları tarihte olmadığı kadar yüksek miktarlara ulaştı, sadece bu iki yılda 4 milyar doları aştı. Bu artışta, bazı Avrupa ülkelerindeki, ABD ve BAE başta olmak üzere gelişmiş bölge ülkelerindeki gayrimenkul yatırımlarına sağlanan cazip finansman imkanları, ek olarak vatandaşlık, oturum, altın vize (golden visa) imkanları, yüksek kira getirileri, yatırımcıyı koruyan hukuki yapı avantajları da önemli etken oldu.
Türkiye odaklı tanıtımlar artıyor
Pandemi öncesinde Türkiye’deki gayrimenkul projeleri yoğun olarak yurt dışında tanıtılırken özellikle 2022’den itibaren yurt dışındaki projelerin Türkiye vatandaşlarına tanıtımı hızlandı. Avrupa’da, Karadağ, Yunanistan, Malta, Portekiz, İngiltere ve Almanya’daki projeler Türk yatırımcılardan yoğun ilgi görüyor. ABD’de de Miami, New York, Los Angeles öne çıkıyor. Körfez bölgesinde ise BAE (Dubai) en çok yatırım yapılan yer oldu. Bu gelişmelerin etkisiyle genellikle yurt dışında ‘konut üretmeyen’ çok sayıda Türk şirketi de yurt dışında proje geliştirip öncelikle Türkiye vatandaşlarına satmaya başladı. Türkiye’nin güçlü emlak şirketleri arasında özellikle ‘yurt dışı network sahibi olanlar’ ise yurt dışındaki projeleri Türkiye vatandaşlarına ‘hukuki hizmet paketiyle birlikte’ sunmaya başladı. Türkiye gayrimenkul pazarındaki zorlukların etkisiyle yurt dışına yönelen gayrimenkul yatırımcılarının yakın gelecekte bu yatırım alışkanlığından vazgeçmesi beklenmiyor. Tam tersine Türklerin yatırımlarını almak isteyen ülkelerin ve büyük proje şirketlerinin daha rekabetçi bir ortamda daha cazip koşullar sunmaya başlayacakları belirtiliyor
ZENGİN ÜLKELER DE ZENGİNLERİN PEŞİNDE
İspanya, Portekiz, Yunanistan, İngiltere, ABD başta olmak üzere dünyanın en zengin ülkeleri gayrimenkul yoluyla milyon dolarlık servete sahip Yüksek Varlıklı Bireyleri (HNWI) cezbetmeye odaklanmış durumda. Dünyada güvenli liman arayan varlıklı bireyler de ikinci bir pasaportla hem küresel krizlere karşı korunma hem de ‘iyi bir yatırım’ yapma telaşında. Bu nedenle ‘küresel yatırım göçü pazarı’ her yıl çift haneli oranlarla büyümeye devam ediyor. Artık ülkeler için güvenlik ve istikrar sadece yatırım ekosisteminin güvenliği anlamına gelmiyor. Ülkenin günlük yaşamındaki huzur ve barış ortamı, çalışma koşulları, eğitim, sağlık ve ulaşım hizmetlerinin kalitesi de önem kazanıyor. Özellikle gayrimenkul yatırımcıları böyle olmayan ülkelerden, huzurlu ülkelere yöneliyor. Bunun farkında olan ülkeler de bu ihtiyaçlara yanıt veren teşvik edici uygulamalar başlatıyor. Almanya, iş bulmak isteyen nitelikli çalışanların onaylanmış bir iş teklifi olmasa da Almanya'ya gelmelerine izin veriyor. Estonya’nın e-vatandaşlık programı başlattı ve ülkedeki RBI ve CBI programlarına ilginin artmasını sağladı. Milyonerlerin ve yetenekli bireylerin ulusal sınırların ötesine taşan hareketliliği, küreselleşmenin yeni bir özelliği haline geliyor. Bu bireyler başka bir ülkede ikamet veya vatandaşlık hakkı elde etmek için bedel ödemeye istekli bir profil çiziyor. Dünya genelinde göç eden kolaylıkla 1 milyon dolar nakit yaratabilir servet sahipleri sayısı, 2013 yılında 51 bin kişi iken bu rakamın 2025 yılında 142 bin olacağı tahmin ediliyor.
YURT DIŞINDA GAYRİMENKUL YATIRIMI YAPARKEN NELERE DİKKAT ETMELİ?
MÜLKİYET HAKKI
Her ülke yabancıların mülk edinmesine izin vermez. İzin veriyorsa da bazı sınırlamalar olabilir. Hangi ülkede yatırım yapacaksanız öncelikle bu konuda detaylı bilgi sahibi olmalısınız.
TAPU VE KADASTRO
Kendi ülkenizde gayrimenkul alırken geçerli olan temel bir kural dünya genelinde de geçerlidir. Satın alacağınız mülkün tapu kaydı temiz mi? İpotek veya haciz var mı? Bu mülke dönük yakın gelecekte farklı bir imar planlaması olabilir mi? Bu soruların yanıtlarını isteyin. VERGİLER Alım-satım vergisi, emlak vergisi (yıllık), kira geliri vergisi (kiraya verirsen), kâr vergisi (değer artışı vergisi) gibi konularda yatırım yapılacak ülkedeki kanunlar, mevzuat ve uygulamalar hakkında şeffaf bilgilendirme almalı. Yatırımınız ile bütün bu giderler arasında nasıl bir denge var incelemelisiniz.
ÇİFTE VERGİLENDİRME ANLAŞMASI
Türkiye ile hedef ülke arasında böyle bir anlaşma varsa, hangi vergileri nerede ödemen gerektiğine dair bilgi almalısın. Çünkü yanlışlıkla fazla ya da geçersiz vergiler ödeyebilirsin.
VATANDAŞLIK VE OTURUM KURALLARI
Hedef hem yatırım hem de bir başka ülkeden vatandaşlık ya da oturum (ikamet hakkı) almaksa bu konudaki mevzuatın ve garantilerin neler olduğunu bilmelisiniz. Özellikle Avrupa Birliği’nde ve ABD gibi cazip ülkelerde vatandaşlık ve oturum sanıldığı kadar kolay ve garantili olmayabilir.
BÖLGE SEÇİMİ
Ülke seçiminiz tamamsa şimdi bütçenize göre en iyi yatırımı bu ülkenin hangi bölgesinde ya da kentinde yapacağınıza karar vermelisiniz. Turistik bölgede mi yatırım yapmalı? Ya da küresel cazibesi olan bir şehirde mi yatırımınız olmalı ki kiraya vermek istediğinizde iyi gelir elde edebilin. Kısaca emlak değeri artışı o ülkedeki enflasyonun altında kalan bir bölge seçmemelisiniz. Satmanız gerektiğinde hem kolay satılabilir olmalı hem de yatırdığınız parayı korumuş hatta daha fazla kazanç sağlamış olabilmesi önemli.
FİYATLANDIRMA
Her ülkedeki geçerli olan satın alma kuralı ‘gerçek piyasa değeriyle’ satın almaktır. Satın alırken gayrimenkulün yakın çevresindeki fiyatları öğrenmelisiniz, mümkünse ekspertiz yaptırarak satın almalısınız.
FİNANSMAN VE KUR RİSKİ
Ülkeyi, bölgeyi ve şehri seçtiniz, fiyatları araştırdınız ve sıra geldi ‘finansman koşullarına’ ki kredi varsa vade ve faiz oranları ne kadar cazip? Gelir kaynaklarınız yaşadığınız ülkenin para birimi ise gayrimenkul alacağınız ülkenin para birimi ile ‘kur ilişkisi’ nasıldır? Buradaki riskleri de dikkate almalısınız ki sonra ödemelerde sıkıntı yaşamayın.
DİL VE KÜLTÜREL FARKLILIKLAR
En başta sözleşmelerin dilini anlamak çok önemli ki hukuki belgeler mutlaka uzman tercümanlarla okunmalı. Ayrıca ülkelerin ve toplumların kültürel farklılıklarından, komşuluk ilişkilerindeki geleneklere, siyasi hassasiyetlere kadar pek çok konuda bilgi sahibi olunmalı.
PROFESYONEL DESTEK
Yurt dışında gayrimenkul yatırımı yaparken, yerel piyasayı çok iyi bilen emlak danışmanlığı, sizi temsil edecek bir avukatlık hizmeti almanız çok faydalı olur, bir dizi riski ortadan kaldırabilir.
YAŞAM İZNİ VE VATANDAŞLIK
Bazı ülkeler belli miktarda yatırım karşılığında oturum izni veya vatandaşlık veriyor. Örneğin, Portekiz Golden Visa, Yunanistan Golden Visa, Türkiye’de vatandaşlık gibi. Oturum izni için gayrimenkul yatırımı yapıyorsan bu kriterlerin neler olduğunu ve hangi koşulları yerine getirerek süreci tamamlayacağını öğrenmelisin.
EK GİDERLER DE ÖNEMLİ
Bir gayrimenkul alırken, her ülkede benzer ya da farklı bazı ek ödemeler yapmak zorundasın. Bunların ne kadar tutacağını da bilmelisin. Tapu harçları, emlakçı komisyonu, hukuk ücreti, sigorta tutarları, satın alındıktan sonra aidat ve bakım harcamaları, gayrimenkul ve belediye vergileri vs.
