Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) son verilerine göre ülkemizde, Kasım dahil geçen 11 ayda, 1 milyon 265 bin konut satıldı, bunun 407 bin 837’si ilk el, 857 bin 556’sı ise ikinci el konuttu. 1 milyon 265 bin konutun sadece 135 bin 209 adedi ipotekli (kredili) satılmış durumda. 1 milyon 130 bin 79 adet konut ‘diğer satış’ yöntemleriyle el değiştirdi.
Sıkı para politikası gereği konut kredisi yok gibi faizler de çok yüksek. İnşaat ve gayrimenkul sektörünün büyük küçük bütün üreticileri, yeni konutları satabilmek için ‘kendi imkânlarıyla mümkün olduğu kadar uzun vadeli ve düşük faizli’ kampanyalar yapıyor. Bazı firmalar ise satış yapabilmek için inovatif (yenilikçi) yöntemler geliştirdi. Önce arsanın, sonra inşaatın bedelini vadeli tahsil edenler var. Bazı firmalar da ‘paylı konut satışı’ yapıyor. Paylı satıştaki ‘sonsuz fırsatları’ görenler ‘proptech start up’ girişimlere bile başladı.
Sinpaş yine icat çıkardı
İnşaat ve gayrimenkul sektöründen 50 yıllık tecrübeye sahip Sinpaş’ın Ekim ayında başlattığı ‘Paylı Gayrimenkul Sistemi’ne talep beklenenden yüksek seyrediyor. Sinpaş Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik ile sohbet ediyoruz. Çelik’e “Bu sistemi en yalın ifadelerle nasıl anlatırsınız” diye sordum. Şöyle özetledi:
“Bir konuttaki payların sözleşme ile satın alınıp devredilebildiği yeni bir sistem kurduk. Vatandaşımız; bankasız, faizsiz gayrimenkul yatırımı yapabiliyor. Bizim projelerimizden sisteme dahil ettiğimiz peşin satış fiyatı 10 milyon liranın altındaki konutları 10 paya, fiyatı 10 milyon lira ve üstündeki konutları da 20 eşit paya bölüp satıyoruz. Yatırımcı, payını elinde tuttuğu sürece konutun kira gelirinden payı kadar yararlanıyor. Kira, satın aldıktan üç ay sonra başlıyor. İstanbul, Ankara, Bursa ve Denizli’deki projelerimizden portföye koyduğumuz ‘hemen teslim, kat mülkiyeti, iskânı, ruhsatı tamam evlerden’ istedikleri adette pay alabiliyorlar. Bu sistem için kuracağımız online platformda 1 yıl sonra paylarını diğer yatırımcılara yeni değerinden satmaya başlayabilecekler. Kiracı bulma, uygunluk kontrolü, sözleşme yönetimi ve tahsilat gibi süreçler, tarafımızdan yürütülecek. İlk satışı sözleşme ile yapıyoruz ve sözleşme kapsamında her konut için yöneteceğimiz süreç 6 yılı kapsıyor. 6 yılsonunda örneğin 10 pay sahibinin tamamı ‘bize devredin’ diye anlaşmışsa konutu onlara devrediyoruz. Anlaşma yoksa biz devam ediyoruz.”
Ahmet Çelik’in bahsettiği ‘sözleşme ve 6 yıl’ meselesini kendisine de sordum ve ayrıca hukuki yönden araştırdım. Tapunun satıştan hemen sonra tüm haklarıyla devredilmesi halinde ‘yönetilebilir bir sistem’ kurulamıyor. Sistemin kurulması için sözleşme ile gayrimenkul üzerindeki kullanıma dair bazı hakların geçici süreyle (6 yıl) devredilmiş olması gerekiyor. Bu, ortaklar arasında çıkması muhtemel bazı sorunların önüne geçilmesi için önemli.
Avni Bey ’10 pay yeter’ dedi
Ahmet Çelik’e “Bu kimin fikriydi” diye sorunca şöyle yanıtladı: “50 yıldır sektördeyiz ve önceki yıllarda da sektörde sıkıntılar oldu. Biz neler gördük ama hep işimize bakarız. Her sıkıntı yeni çözümler ürettirdi. Sektörde bazı arkadaşlar sürekli ağlıyor ama ağlamak yerine çözüm üretmek lazım. Bu proje için şirkette hepimiz çalıştık, kızım Büşra da çalıştı. O, ‘100 pay olsun ki daha küçük tasarruf sahipleri pay alabilsin’ dedi. Yeni nesil daha sosyal düşünüyor. Ben de ‘git bunu Avni amcana bir anlat’ dedim. Avni amcası, ‘abartmayın, 10 ile sınırlı tutun’ deyince sonuç da böyle oldu. Bence de böylesi daha doğru, 100 paylı satış belki de umduğumuz talebin gelmesini önleyebilirdi.”
Sosyal konutu devlet ve belediyeler üretir
Sinpaş Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik’e orta ve dar gelirlinin konuta erişiminde daha kalıcı çözümün ne olması gerektiğini de sordum. Çelik, “Ülkeler gelişirken sosyal konut üretimini devlet ve belediyeler yapar. Sonra da dar gelirliye uygun fiyatlardan kiraya verir. Sorun böyle çözülür. Gelişmiş ülke olduklarında da bir daha böyle sorunlarla karşılaşmazlar. Yakın zamanda Almanya’da iki konut şirketi birleşti ve ortaya 500 bin konutluk bir kurum çıktı ve bu konutların tamamı da kiralık konutlardır. Almanya, bu işlere İkinci Dünya Savaşı’ndan hemen sonra başlamıştı. Türkiye’de sosyal konut üretimi yetersiz. Kiralık konut arzını bireysel yatırımcı gerçekleştiriyordu. Ancak tuhaf bir şekilde ikinci, üçüncü konutu alabilen ve kiraya veren vatandaşlarımız lanetlendi. Maalesef bazı medya kuruluşları da bu meseleyi bilmeden anlamadan bu sürece olumsuz katkı sağladı. Şimdi o vatandaşlarımız gayrimenkul yatırımlarını yurt dışına yapıyor. Bu nedenle büyük şehirlerimizde de ‘kiralık konut arzı’ yeteri kadar artmıyor. Biz, Sinpaş GYO olarak Paylı Konut Sistemi ile büyük ölçüde kiralık konut arzına katkı sağlamış olacağız. Şu anda 13 şantiyede kendi arsalarımız üzerinde konut üretiyoruz. Ancak eskiden bir projenin ruhsatını alınca arsanın tamamında üretime başlardık. Şimdi etaplar halinde ilerliyoruz. Ülkemizde konut satışlarında bir canlanma var ama dikkat edin ilk el konut satışlarının toplam satışlardaki payı üçte bir kadar. Türkiye’de yılda ortalama 550-600 bin evlilik, 150 bin kadar da boşanma oluyor. Birkaç yıldır yeterli konut üretimi yapılamıyor. Birikmiş konut talebinin 1 milyona yakın olduğunu düşünüyoruz. Normalleşme ancak 2025’in üçüncü çeyreğinde başlar, belki Haziran ayından itibaren de hareketlenir. İlk el satışlar neden düşük? Çünkü şu anda 10 milyon lirası olan bir vatandaş bankaya gitse aylık 450 bin lira faiz alır. 10 milyon liraya daire alsa kira getirisi aylık 50 bin lira olabilir.”
