Av. Ege Demiralp
UZMAN ARABULUCU
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri tüketicinin konut satış bedelini kısım kısım ya da peşin olarak ödediği, satıcının da konutun mülkiyeti ve zilyetliğini konutun satış bedeli ödendikten sonra ya da bir kısmı ödendikten sonra alıcıya geçirdiği sözleşme türüdür. Genel satış sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça bedelin ödenmesi ve malın mülkiyeti ve zilyetliğinin geçirilmesi aynı anda ifa edilir. Ancak ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketicinin önceden ödeme yükümlülüğü bulunmaktadır. Yani tüketici konut bedelinin bir kısmını ya da tamamını ödemeden konutu devir ve teslim alıyor ise burada ön ödemeli konut satış sözleşmesi bulunmamaktadır.
Kanunda “Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi halde satıcı sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez” denilmiştir. Burada henüz inşaatına başlanmamış olan bir konut için önceden ödeme yapan tüketici korunmuştur. Bunun tam aksi olarak ve yine tüketiciyi koruma hedefi ile kanunda; sözleşmenin şekil şartına aykırı yapılması halinde satıcı tüketiciden sözleşme ile üstlendiği yükümlülükleri yerine getirmesini isteyemeyecektir şeklinde düzenleme getirilmiştir.
Sözleşmede ödeme yükümlülüğü “Türk Lirası” cinsinden belirtilmelidir.13.09.2018 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren 32 Sayılı Türk Parasını Koruma Hakkında Değişiklik Yapılmasına İlişkin Cumhurbaşkanlığı’nın 85 Numaralı Kararı ile Türkiye’de yerleşik kişilerin belirli istisnalar dışında gayrimenkul alım satımında ve buna bağlı sözleşmelerde döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak ödeme kararlaştıramayacakları düzenlenmiştir. Yani Türkiye’de yerleşik tüketici; Dolar, Euro gibi yabancı para cinsi ile ödeme içeren sözleşme düzenleyemeyecektir.
Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 7. maddesinde, sözleşmede ödeme şartlarının nasıl düzenleneceği emredici hüküm şeklinde belirtilmiştir. Taksit ile ödenecek ise ;ön ödeme tutarı ,ödeme planı, Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi, Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi, Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı mutlaka sözleşmeye yazılmalıdır. Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde bedelin peşin ya da kısım kısım ödenebileceğini anlatmıştık. Satıcı bedelin geç ödenmesinden ötürü mahrum kaldığı getiriyi faiz olarak ekleyebilmektedir. Buna uygulamada “Vade Farkı” denilmektedir. Uygulamada satıcıların dikkat çekmek amaçlı olarak “%0 vade farkı” reklamları yaptığı görülmektedir.
Tüketicinin para borcunu geç ifa etmesi yani sözleşmede kararlaştırılan tarihte ödememesi durumunda temerrüt hükümlerine başvurulacaktır. Bu temerrüt faizi talebi ve temerrüt faizi ile karşılanmayan zararlar için de munzam zarar tazmini talebidir. Sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı tespit edilerek sözleşmeye yazılmalıdır.
Henüz inşaatına başlanmamış olan taşınmazların bedelinin doğru belirlenmesi önem arz etmektedir. Projeden, maketten satış gibi inşaatına henüz başlanmamış satışlarda satıcının borcunu ifa etmesi yıllar sonra olabilmektedir. Ekonomik kriz, enflasyon gibi durumlarda satıcı inşaat malzemesine yansıyan fiyat artışlarını öne sürerek sözleşme ile kararlaştırılan bedelin düşük kaldığını, inşaat malzemelerinde fiyat artışı yaşandığını bu nedenle maliyetin arttığını öne sürerek tüketicilerden ek maliyet adı altında ilave ödeme talep ettikleri görülmektedir. Satıcı bu durumda Türk Borçlar Kanunu madde 138’de “İfa Güçlüğü” başlığı altında düzenlenen, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını talep etme hakkına sahiptir.
