Bu ülkede nüfus artış hızı yavaşlıyorsa ve bu nedenle devletin tepesinde alarm verildiyse konut sahipliği oranı neden düşüyor? Bu çelişkinin içinden ‘konutlar pahalandığı için konut sahipliği düşüyor’ diyerek çıkmak kolay ama gerçek başka. Evet, 2013 yılında yüzde 60,7 olan konut sahipliği oranımız, 2024 sonunda yüzde 55,8’e geriledi. ‘Ne kiracı ne ev sahibi oranı’ yüzde 10’a yakın olduğu için ‘kirada oturmayanların oranı’ 2013’te yüzde 70, şimdilerde yüzde 66’ya yakın görünüyor olsa da biz daha çok vatandaşımızın kendi evinde oturuyor olmasını gönülden istiyoruz.
Siz sevgili okurlarımızı biraz rakamlara boğabilirim ama meseleyi başka türlü anlatmak da mümkün değil. Öncelikle toplam nüfusumuz 86 milyonu geçti. Bu nüfusumuz da 2024 sonu itibariyle 26 milyon 599 bin 261 konutta yaşıyor ve toplam konut sayımız, ‘hane sayımızdaki artış hızı kadar’ artmıyor. Türkiye'de, ‘tek kişilik hane halkı sayısı’ çok hızlı yükseliyor. Ülkemizde yalnız yaşayanların sayısı 2015'te 3 milyon 113 bin 496'yken, 2024’te 5 milyon 321 bin 540’ye yükseldi. Yalnızların yaşamaya başladığı konut sayısında 10 yıllık artış oranı yüzde 71 oldu. En çok yalnızın yaşadığı yerler ise ‘konut ihtiyacının en fazla olduğu’ büyükşehirler. 2024 sonu itibariyle yaşamını yalnız sürdürenlerin 943 bin 363'ü İstanbul'da, 384 bin 201'i Ankara'da, 363 bin 110'u İzmir'de, 197 bin 923'ü Antalya'da ve 184 bin 559'u da Bursa'da ikamet ediyor. Sonraki illerimiz Adana, Mersin, Balıkesir, Konya ve Kocaeli ki bu 10 ilin yalnızları ülkemizdeki yalnızların yarısından fazlasını oluşturuyor.
Denilebilir ki ‘tamam yalnızların sayısı artıyorsa o kadar konut üretilsin’ ama bunu söylemek kolay olsa da son iki yıldır ülkemizdeki konut üretiminin çok büyük bölümü 6 Şubat 2023 depremlerinde yıkılan illerimizdeki depremzedeler için yapılıyor. Onları devletimiz parasını ödeyerek ‘taahhüt yöntemiyle’ yaptırıyor. Büyükşehirlerdeki normal piyasa koşullarında konut üretimi ise son derece zayıf. Bunun temel sebebi konut fiyatlarının geriye doğru 5 yıllık bir dönemde çok hızlı yükselmiş olması, konut kredilerinde miktar kısıtlamaları ve yüksek faiz sorununun uygulanan ekonomi programı gereği devam etmesi. Bu nedenle 2024’te satılmış 1,5 milyona yakın konutun sadece üçte biri yeni konut olabildi. Oysa aynı yıl ülke genelinde evlenen çift sayısı 568 bin 395, boşanan çift sayısı da 187 bin 343 oldu. Sadece bu iki rakam bile 750 bin yeni konut ihtiyacına karşılık geliyor. Bunun daha yavaşlasa da artan nüfus etkisi, özellikle üniversite öğrencileri meselesi, yabancısı, kentsel dönüşüme evini verip ‘kiraya çıkmak zorunda kalanı’ var. Yani arz etkisinin konut fiyatlarını ‘alıcı lehine olumlu etkilemesi’ için her bir yılda ‘depremzedeler için üretilen konutlar hariç’ 1 milyona yakın yeni konut gerekli. Mümkün mü? Önümüzdeki birkaç yıl için kredi miktarları ve faizler nedeniyle mümkün görünmüyor. Konut, gelişen ve gelişmiş her ülkede sadece uzun vadeli, uygun faizli kredilerle satılabilir, satın alınabilir. Bu şartlar olmayınca yeni konut satılamaz, satılamayan hiçbir mal da yeteri kadar üretilmez.
Sektör umudunu kesti ve sustu!
İnşaat ve konut sektörü uzun süre ‘konut üretimi ve satışındaki zorlu koşulların’ giderek ülkede bir ‘barınma krizine’ yol açacağını söyledi. Bu yazıda benim tekrarladığım rakamları defalarca kamuoyuna aktarmak istediler. Ancak bu söyleme, en çok da ‘konut fiyatlarında ve kiralardaki yükselişten şikâyet eden kitleler’ tepki gösterdi. İnşaat sektörünün sivil toplum örgütleri de sessizliğe büründü, üyeleri projelerini küçülttü, çoğu ruhsatını bile aldıkları projelere başlamaktan vazgeçti. Medya ise bu konularda ‘kanaat önderi olarak’ emlakçıları ekranlara taşımayı sürdürüyor. Oysa sektörün önemli bileşeni olsalar da emlakçılar sadece komisyoncu tüccardır. Linç edilmiş inşaat sektörü ise ‘sanayici kadar değerli’ üreticidir.
Yapı ruhsatlarındaki çift haneli küçülme devam ederse ne olur?
2025 ilk çeyreğinde, geçen yılın aynı dönemine göre belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 21,3, daire sayısı yüzde 18,7 ve yüzölçümü de yüzde 24,7 azaldı. Daha da vahimini hatırlatalım, geriye doğru yani 2024’ün üçüncü, ikinci ve birinci çeyreklerinde de aynı rakamlar hep çift haneli küçülmüştü. Yapı ruhsatı bildiğimiz inşaat ruhsatıdır. Bir de işin tamamlanmış tarafını ifade eden ‘yapı kullanma izin belgesi’ verileri var. Burada da bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılının ilk çeyreğinde çok sert daralmalar dikkati çekiyor. Belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı ilk çeyrekte yüzde 28, daire sayısı yüzde 25,8 ve yüzölçümü yüzde 31 azaldı. “Vatandaş, bürokrat ve siyasetçilerimiz, yapı ruhsatlarında ve yapı kullanma için belgelerinde yaşanan bu büyük çöküş durmadıkça, yeni konut üretimi (arzı) hızla artmadıkça huzur bulamayacak” desek yanlış olmaz.
