Emlak Konut GYO Genel Müdürü Yasir Yılmaz, önceki gün basın toplantısı yaptı ve ‘farklı finansman yöntemlerinin de yer aldığı’ yeni kampanyayı tanıttı. 25 Mart’a kadar devam edecek kampanyada ‘sınırlı sayıda konutun’ satılabileceğini vurguladı. Emlak Konut GYO, ülkemizde gayrimenkul pazarının en önemli oyuncularından biridir ve özellikle konut üretimine katkısı büyüktür. Ancak Emlak Konut GYO da genellikle ‘markalı konut projeleri geliştiren’ özel sektör şirketleri gibi gelir seviyesi bir hayli yüksek vatandaşlarımıza konut üretir. İnşaat ve gayrimenkul sektörüyle biraz ilgili olanlar markalı konut üreten firmalarımızın toplam konut pazarındaki payının yüzde 10’un biraz üzerinde olduğunu bilir. Esas konut ihtiyacı olanlar ise ‘orta ve dar gelirli’ vatandaşlarımızdır. Bu arada bazıları aylık 120 bin lira konut taksiti ödeyebilenleri ‘orta sınıf’ sayabilir ama ben bu görüşte değilim.
Türkiye’de 2024 yılında yaklaşık 1,5 milyon konut satıldı ve bu rakam önceki yıla göre yüzde 20,6’lık artış olduğunu gösteriyor. Peki, Emlak Konut GYO, 2024’te kaç adet konut sattı? Sayın Yasir Yılmaz, geçen yıl 5 bin 620 adet gayrimenkul satışı gerçekleştirdiklerini açıkladı. 2025 yılı hedefleri için de “Bu yıl 45 yeni ihale tamamlamayı ve 7 bin 522 bağımsız bölüm satışı geliştirmeyi hedefliyoruz. 77,2 milyar liralık satış toplam geliri hedefliyoruz ve 12 milyar liralık kâr planlıyoruz” dedi. Dolayısıyla Emlak Konut GYO ve markalı konut üreten firmalarımızın konut üretimlerinden Türkiye genelindeki ‘konut sahipliği düşüklüğüne ve yüksek kira sorununun çözümüne’ çok büyük katkı beklemek doğru olmaz. Bu iki büyük sorunun ortak adı ‘barınma krizidir’ ve çözümü için doğru ve güçlü adım bu yılın sonunda atılacak gibi görünüyor. Çözümün adını Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, kısa süre önce “Yakında Sosyal Konut Seferberliğini başlatacağız” diyerek koymuştu. Tarihini de ‘bu yılın sonunda’ diyerek Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum verdi. Türkiye’de sosyal konut üretimini Toplu Konut İdaresi (TOKİ) yapıyor. Bu aşamada akla iki soru geliyor. TOKİ, sosyal konut üretimini ikiye hatta üçe katlayacak bir seferberliği neden daha önce başlatmadı? İkinci soru ise sosyal konut üreterek konut arzını hızla artırmak ve kiralık konut stokunu güçlü şekilde yükseltmek mümkün mü?
Asrın felaketi olmasaydı
İlk sorunun yanıtı, asrın felaketiyle yani 6 Şubat 2023 depremleriyle ilgili. Aslında depremlerden önce TOKİ’nin sosyal konut üretimimin yıllık ortalama 70 bin adetlerden 300 bine çıkarılması için çalışmalar tamamlanmıştı. Hatırlayın, 81 vilayette yer tespitleri için valiliklere yazılar yazılmıştı. Bazı illerimizde kur’a çekimleri de yapılmıştı. Ancak 6 Şubat 2023’te, 11 ilimizde yaşanan yıkım, çoğu konut olmak üzere yaklaşık 650 bin bağımsız bölümü adeta yok etti. TOKİ tüm imkânları ve kaynaklarıyla depremzedelere konut üretmeye odaklandı. Bu konuda Emlak Konut da büyük katkı sağladı. İki hafta önceki verilere göre 2 yılda 201 bin konut yeniden inşa edildi ve hak sahiplerine teslim edildi. Son depremzede evini alana kadar bu mücadele devam edecek ve bu yılın sonunda teslim edilmiş konut sayısı 453 bini aşacak. Bu nedenle ‘ülke genelinde sosyal konut üretimi’ de yıl sonunda yeniden hızlanacak.
İkinci sorunun yanıtı ise şöyle: “Türkiye’de sosyal konut üretimini hızla artırmadan konut sahipliğindeki düşüşe ve yüksek kiralara çözüm bulmak mümkün değildir. Barınma sorununu kalıcı olarak çözebilmiş bütün ülkeler de ‘sosyal konut üreterek’ bunu başarmıştır. Hatırlatalım, geçmişte TOKİ büyük şehirlerde ne zaman bir sosyal konut projesi açıklasa ve kur’a çekilişi yapılsa ortalama 10 misli taleple karşılaşmıştır. Bunun temel nedeni de orta ve dar gelirli vatandaşlarımızın ancak ‘kira öder gibi düşük taksitlerle’ konut alabilmeleridir. İşte bu nedenle ‘konutta turpun büyüğü’ ancak TOKİ’den gelebilir. Belki TOKİ gibi sosyal konut üretecek başka kamu kurumları da çözümü hızlandırmak için harekete geçebilir.
Kredi faizleri düşerse fiyatlar yükselir mi?
Konut kredisi tartışmalarında ilginç bir kısır döngüye kapıldık gidiyoruz. “Faizler düşer ve konut kredileri çoğalırsa fi yatlar yükselir” diyen bir kitle var. Kısmen doğru söylüyorlar ama şunu atlıyorlar; “Konut kredisi faizleri düşmedikçe ve kredi miktarı normalleşmedikçe konut üretimi de satışı da artmaz. Hiçbir ülkenin konut pazarında ‘peşin parayla konut alımları’ toplam pazarın yüzde 10’unu geçmez. Özellikle dar ve orta gelirli insanlar konutu, ancak ve ancak düşük faizli, uzun vadeli kredilerle satın alabilir. Sosyal konut dışında konut üretiminin canlanması da uygun faizli ve uzun vadeli konut kredilerine (mortgage) bağlıdır.” Bu durumda konut kredilerinin neredeyse yok olduğu, bu nedenle konut pazarının üçte iki oranla ikinci el konuta kaydığı bir ülkede kredi faizleri düştüğünde yaşanacak ‘fi yat artışı sorununa’ bir kez katlanmak zorundayız. Yeter ki sonra faizler tekrar yükselmesin…
