Ahmet ARSLAN
Özellikle son zamanlarda birçok kamu idaresinin kiraya verdikleri taşınmazlarına ilişkin kira bedellerinde güncelleme yoluna gittikleri ve sözleşmesi sona erdiği halde kamu taşınmazlarını kullanmaya devam eden kişileri (fuzuli şagil) tahliye yoluna başvurdukları görülmektedir.
Bu durumun nedenlerinden biri mali imkânları daralan kamu idarelerinin yeni kaynak bulma çabası iken, diğeri aslında öteden beri uygulanması gereken ve fakat seçim vb. konjonktürel durumlar uygulanmayan yasal işlemlerin bu durumların sona ermesi üzerine uygulanması yoluna gidilmeye başlanmasıdır.
Kamu idarelerine ait taşınmazlara ilişkin mevzuatın göz yumma, irade veya bilgi yetersizliği nedeniyle yeterince uygulanmaması sonucunda kantin, kafeterya, dükkân, işhanı, otopark vb. bazı kamu taşınmazları aynı kişiler tarafından herhangi bir yasal hakka dayanmaksızın 15-20 yıl gibi uzunca bir süre kullanılmakta ve bu nedenle gibi kişiler kamu taşınmazları üzerinde kazanılmış hak iddiasında bulunabilmektedir. Bu nedenle, kamu idarelerinin kamu taşınmazlarına ilişkin mevzuatı uygulamaya gitmeleri öteden beri kamu taşınmazlarını kullanan kişilerin direnci ile karşılaşabilmektedir.
Bu durum kiraya verilen kamu taşınmazlarının nasıl tahliye edilebileceğinin irdelenmesini gerektirmektedir.
- Kamu taşınmazları nasıl kiraya verilebilir?
Kamu taşınmazlarının kiraya verilme usulü aslında tahliye usulünde de belirleyici rol oynamaktadır.
Kamu idarelerine ait taşınmazlar ancak ihale yoluyla kiraya verilebilir. Genel bütçeye dahil daireler, özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyelere ait taşınmazlar 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre kiraya verilebilir.
Diğer kamu idarelerine ait taşınmazlar ise kendi özel mevzuatındaki usullere göre kiraya verilir.
2886 sayılı Kanun’a göre, ihale usulleri şunlardır:
1- Kapalı teklif usulü
2- Açık teklif usulü
3- Pazarlık usulü.
Söz konusu kanuna göre, asıl ihale usulü kapalı teklif usulü olup, açık teklif usulü ve pazarlık usulü ancak kanunda sayılan istisnai hallerde uygulanabilir.
Pazarlık usulü ile yapılan ihalelerde ilan yapmak ve geçici teminat almak idarelerin takdirindedir. Bu nedenle, söz konusu usul bazı kamu idareleri tarafından kamu taşınmazlarının kullanımını kendilerine yakın kişilere piyasa rayiçlerinin altında bir bedelle vermek amacıyla kullanılabilmektedir.
Pazarlık usulü ile yapılabilecek ihaleler 2886 sayılı Kanun’un 51. maddesinde tek tek sınırlı olarak sayılmış olmakla birlikte, özellikle belediyeler, il özel idareleri, üniversiteler ve diğer özel bütçeli idareler söz konusu kanun maddesinin (g) bendine (Kullanışlarının özelliği, idarelere yararlı olması veya ivediliği nedeniyle kapalı veya açık teklif yöntemleriyle ihalesi uygun görülmeyen, Devletin özel mülkiyetindeki taşınır ve taşınmaz malların kiralanması, trampası ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiralanması ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi) dayalı olarak kamu taşınmazlarını kiraya verme yoluna gitmektedir.
Oysa, konuya ilişkin çeşitli mevzuat hükümleri ve emsal yargı kararlarına göre, 2886 sayılı Kanun’un 51. maddesinin (g) bendi sadece Hazine taşınmazları (genel bütçeli kamu idarelerine ait taşınmazlar) için ve sadece Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından uygulanabilir.
Pazarlık usulünün yukarıda sözü edilen idarelerce yasal dayanaktan yoksun şekilde kullanılması taşınmazın tahliyesinde bir takım sıkıntıların da ortaya çıkmasına yol açmaktadır. Zira, pazarlık usulü ile kiraya verilen taşınmazların sözleşme süresi sonunda tekrar yapılacak ihaleyle kiraya verilmesi gerekirken taşınmazın kullanım süresi yasal dayanaktan yoksun şekilde genellikle üst yönetimin (üst yönetici, encümen, meclis, kurul vb.) tek taraflı kararıyla kira bedeli güncellenerek veya güncellenmeyerek uzatılmaktadır.
- Kamu taşınmazları nasıl tahliye ettirilebilir?
İlk olarak belirtmek gerekir ki, hangi usulle kiraya verilirse verilsin kamu taşınmazları 2886 sayılı Kanunun 75. maddesinde belirtildiği şekilde tahliye edilir.
2886 sayılı Kanun’un “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75. maddesine göre;
- Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu kanunun 9’uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru 5 yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.
- Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde % 20, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca %15 indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.
- Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır.
- İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.
Söz konusu kanun maddesi kira sözleşmelerinin süresinin sona ermesi ve tahliye konularında kiracıyı koruyan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri karşısında idarelere ayrıcalık sağlamaktadır.
Sözleşmesinde yazılı kira süresi dolan bir kamu taşınmazının kira süresi ihalesiz olarak, idarenin tek taraflı bir işlemiyle, kira (kullanım) bedeli güncellenerek veya ecrimisil alınarak uzatılamaz. Bu tür bir uygulama kamu zararı ve görevi kötüye kullanma eylemi olarak kamu görevlilerinin yasal sorumluluğunu gerektirir.
2886 sayılı Kanun’un 75. maddesine göre, kamu idarelerine ait taşınmazların tahliye usulleri; tahliye sebeplerine göre farklılık göstermektedir. Şöyle ki;
- 2886 sayılı Kanun’a göre kiraya verilen taşınmazlar kira süresinin sona ermesi halinde mülki amir vasıtasıyla tahliye ettirilir. Bunun için herhangi bir mahkeme kararı almaya gerek bulunmamaktadır. Taşınmazın bu kapsamda tahliye ettirilmesinde herhangi bir sınırlandırıcı süre bulunmamaktadır. Taşınmazı işgale uğrayan ve kanunun 75’inci maddesi kapsamında olan idare dilediği zaman mülki amire başvurarak taşınmazı tahliye ettirebilir.
- 2886 sayılı Kanun’a göre kiraya verilen taşınmazın kira süresinin dolması nedeniyle söz konusu kanun maddesine göre mülki amir vasıtasıyla tahliyesinde taşınmazın konut ve çatılı işyeri mahiyetinde olup olmamasının herhangi bir önemi bulunmamaktadır.
- 2886 sayılı Kanun’a göre kiraya verilen taşınmazların kira süresinin sona ermesi dışındaki nedenlerden (örneğin, kiracının kira borcunu ödememesi) dolayı tahliyesi gerektiği takdirde bu taşınmazlar mülki amir vasıtasıyla değil, ancak icra veya mahkeme kanalıyla tahliye ettirilebilir.
- Kira süresinin dolmasına rağmen kiracı (eski) tarafından kullanılmaya devam edilen taşınmaz işgalli taşınmaz, söz konusu kişi de fuzuli şagil sıfatını taşır. Ecrimisil ödenmesi taşınmazı kullanan kişinin fuzuli şagil sıfatını ortadan kaldırmaz.
Kira süresinin sona ermesi nedeniyle taşınmazın tahliyesi 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyedliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun’a kapsamında gerçekleştirilir. Söz konusu kanun gerçek veya tüzelkişilerin zilyed bulunduğu taşınmaz mallarla kamu idareleri, kamu kurumları ve kuruluşları veya bunlar tarafından idare olunan veya Devlete ait veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlere veya menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerin, idari makamlar tarafından önlenmesini düzenlemektedir.
Yargıtay’ın emsal kararlarına göre;
- Kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın Borçlar Kanunu’na tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülki amirden tahliyesi istenebilir.
- Mülkiye amirlikçe kira süresinin sona ermesinden 1 ay önce tahliye edileceği ihtar edilmemiş bile olsa kiracı fuzuli şagil durumuna düşer.
Kira ilişkisinin sözleşme süresinin sona ermesi dışındaki nedenlerle sona ermesi için ise;
1- Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralamalarda, belirsiz süreli taşınmaz kira sözleşmesinin fesih ihbarı surelerine uyulmak suretiyle feshedilmesi,
2- Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmelerinde sözleşmenin feshi için gerekli nedenlerin varlığı halinde mahkemeye başvurulması (Mahkeme kararında taşınmazın tahliyesine de hükmedilir),
gerekmektedir.
Son olarak, kamu taşınmazlarının geçerli herhangi bir kira sözleşmesine dayanmaksızın başkaları tarafından kullanılması (işgal edilmesi) halinde de Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin hükümlerine bakılmaksızın taşınmaz 2886 sayılı Kanunun 75. maddesine göre mülki amir vasıtasıyla tahliye ettirilir. Bu bağlamda, işgal edilen taşınmazın konut ve çatılı işyeri mahiyetindeki taşınmazlardan olup olmamasının da herhangi bir önemi bulunmamaktadır. Geçersiz bir kira sözleşmesine istinaden taşınmazı kullanan kişi fuzuli şagil durumundadır.
Sonuç
Kamu taşınmazları hangi usulle kiraya verilirse verilsin sözleşme süresinin sonunda tahliye edilmesi gerekir.
2886 sayılı Kanun’a göre kiraya verilen bir kamu taşınmazı ister çatılı yer (bina vb.) isterse diğer yerler (arazi, arsa vb.) niteliğinde bulunsun sözleşme süresinin sonunda tahliye edilir. Tahliye için kiracıya önceden herhangi bir ihtarda bulunulmasına gerek bulunmadığı gibi tahliye taahhütnamesi vb. bir belgeye de ihtiyaç bulunmamaktadır.
Ayrıca, ecrimisil ödenerek ya da kullanım bedeli güncellenerek taşınmazın kullandırılmaya devam edilmesi yasal olarak mümkün değildir. Bu tür taşınmazların kira sözleşmesinin bitiminden belli bir süre geçmesi veya kişinin taşınmazı kullanma karşılığı olarak kamu idaresine belli bir bedel ödemesi kendisine herhangi bir kazanılmış hak sağlamaz.
Kira süresinin bitim tarihinden itibaren ne kadar süre geçerse geçsin taşınmaz kamu idaresince her zaman herhangi bir mahkeme kararına gerek olmaksızın 3091 sayılı Kanuna göre mülki amir vasıtasıyla tahliye ettirilir.
Kira süresinin bitimi dışındaki nedenlerle (kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazı amacı dışında kullanması vb.) taşınmazın tahliyesi ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun borçlunun (kiracının) temerrüdüne ilişkin hükümlerine göre icra ve dava yoluyla mümkündür.
Kira süresi sona eren bir kamu taşınmazın kira süresinin ihalesiz olarak, idarenin tek taraflı bir işlemiyle, kira (kullanım) bedeli güncellenerek veya ecrimisil alınarak uzatılması yasal olarak mümkün değildir. Bu tür bir uygulama kamu zararı ve görevi kötüye kullanma eylemi olarak kamu görevlilerinin yasal sorumluluğunu gerektirir.
Kaynakça
www.malidunya.com
Ahmet ARSLAN; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve Uygulaması, 2. Baskı, Kasım 2024.
Ahmet ARSLAN; Temel Mali Bilgiler, Eylül 2024, Ankara.
