Mustafa Ak
Vizyon şirket ortağı
Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), Sermaye Piyasası Kanunu (SPK) çerçevesinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek ya da belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabilen ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen, gelirleri kurumlar vergisinden istisna tutulmuş sermaye piyasası kurumudur (spk.gov.tr).
Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-d maddesine göre Türkiye’de kurulu gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tüm kazançları kurumlar vergisinden müstesnadır. Örneğin gayrimenkul satış kazançları ve kira gelirleri vergiye tabi değildir. Bu istisnanın uygulanması için herhangi bir şart yoktu.
7524 sayılı Kanun’la bu istisnanın uygulanması için bazı şartlar getirilmiştir. Aynı kanunla GYO’lar da dahil olmak üzere tüm kurumlar vergisi mükellefleri yurtiçi asgari kurumlar vergisi kurallarına tabi olmuştur. Bu yazımızda tamamen vergisiz bir alanda faaliyet gösteren GYO’ların kurumlar vergisi karşısındaki bu yeni durumu el alınmıştır.
7524 sayılı Kanun’la getirilen şart
Yukarıda bahsettiğimiz gibi GYO’ların tüm kazançları prensip olarak kurumlar vergisinden müstesnadır. 7524 sayılı Kanun’la Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-d maddesinde yapılan değişiklikten sonra bu istisnadan faydalanılabilmesi için GYO’ların sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançların en az %50’sinin, elde edildiği hesap dönemine ilişkin kurumlar vergisi beyannamesinin verilmesi gereken ayı izleyen ikinci ayın sonuna kadar kâr payı olarak dağıtılması şarttır.
Kar dağıtılmazsa sonucu ne olur?
Bu süre içerisinde belirtilen orana kadar kârın ortaklara dağıtılmaması durumunda, istisnadan faydalanılması nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaı uğramış sayılır. Bu nedenle taşınmazlardan elde ettikleri karı dağıtmayı düşünmeyen GYO’lar geçici vergi dönemleri de dahil olmak üzere istisnadan yararlanmamalıdır. Aksi halde bu vergiyi gecikme faizi ve cezayla birlikte öderler.
Hangi kâr dağıtılacak?
Konuyla ilgili yayımlanan tebliğe göre ticari mal niteliğinde olanlar dahil GYO’ların sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kazançlar ifadesinden; taşınmaz alım satım kazançları, kira gelirleri, taşınmaza dayalı hakların devir ve temlikinden elde edilen kazançlar, taşınmaz inşaat projelerinden elde edilen gelirler, taşınmaz işletme gelirleri gibi doğrudan taşınmazlardan elde ettikleri kazançlarının anlaşılması gerekmektedir.
GYO’ların ortak olduğu adi ortaklıklardan elde ettiği kazançların durumu net değildir. Kanaatimizce adi ortaklık tarafından elde edilen kazançlar taşınmazdan elde edildiyse bu durumda da bu kazancın en az yarısı dağıtılmalıdır. Dolayısıyla adi ortaklık kayıtlarının taşınmazlardan elde edilen kazançları hesaplayabilecek şekilde tasarlanması, GYO’lara aktarılan kazançların kaynağının bildirilmesi gerekmektedir.
Taşınmaz kârı yoksa ne olacak?
Tebliğe göre faaliyet alanı gereği portföyüne veya aktifine taşınmaz dahil edemeyen ve inşaat projeleri yapamayan fon ve ortaklıkların bahse konu gelirleri bulunmayacağından, bu fon ve ortaklıklar için kar dağıtımı şartının aranmayacaktır. Öte yandan taşınmazlardan elde edilen kazancı bulunmayan şirketlerde de kar dağıtımı şartı aranmadan istisna devam edecektir.
Dağıtılacak kâr nasıl tespit edilecek?
Dağıtılacak kârın tespitinde sahip olunan taşınmazlardan elde edilen kazançlara ulaşılması gerekiyor. Kanun ve tebliğde taşınmazlara ilişkin kazanç türlerinde bahsetse de kazancın nasıl hesaplanacağına dair bir belirleme yok.
Bize göre taşınmaz kazancı, taşınmaza ilişkin hasılattan bu taşınmazlara ilişkin gider ve maliyetlerin çıkarılması suretiyle tespit edilmeli. Bu anlamda gelir tablosundaki gelir ve gider hesapları/kalemleri mümkün olduğu kadar alt kırılıma gidilerek taşınmaz hasılatları ve taşınmaz giderleri/maliyetleri olarak ayrıştırılmalı. 2025 yılında gelir tablosunun yapısı tamamen bu ayrımı sağlayacak şekilde değiştirilmeli.
Örneğin Yurtiçi Satışlar Hesabı ikiye ayrılarak “Taşınmaz Gelirleri” ve “Taşınmaz Dışı Gelirler” şeklinde ayrıştırılabilir. Satışların Maliyeti de benzer şekilde “Taşınmazlara İlişkin Maliyetler” ve “Taşınmaz Dışı Maliyetler şeklinde” ayrıştırılabilir. Faaliyet Giderlerinden sayılan “Araştırma ve Geliştirme Giderleri”, “Pazarlama, Satış ve Dağıtım Giderleri” ile “Genel Yönetim Giderleri”ni de mümkünse ayrıştırmak gerekir.
Ayrıştırılamayan veya ortak nitelikteki gider, maliyet ve gelirleri ise şirketçe belirlenecek uygun bir anahtara göre dağıtmak gerekir. Taşınmaza ilişkin faaliyetler ile bu kapsama girmeyen işlerin birlikte yapılması halinde müşterek genel giderler, bu faaliyetler ile ilgili olarak cari yılda oluşan hasılatın veya maliyetlerin birbirine oranı esas alınarak dağıtılabilir.
Tebliğde bir belirleme yapılmadığından, hasılat veya maliyet dışında daha kesin sonuç verebilecek bir anahtar belirlenebileceği kanaatindeyiz.
Kur farkları ve faizlerin durumu
Gayrimenkulden elde edilen kazançlar üzerinden elde edilen faiz gelirlerinin taşınmaz kazançlarına dahil edilmeyeceğini düşünmekteyiz.
Kur farkları konusu biraz daha tartışılabilir. Taşınmazlardan elde edilen gelirlere, alacaklara dair kur farkı gelir ve giderleri dağıtılması gereken taşınmaz kazançlarına dahil edilmelidir midir? Doğrudan taşınmazlardan elde edilen bir kazanç olmadığından kur farkı gelirlerinin de dağıtıma tabi tutulması gereken kazanç hesaplamasına dahil edilmesine gerek olmadığını düşünüyoruz.
Görüldüğü gibi kazancı ayrıştırmak hiç kolay değil ama sonuçları dağıtılacak karı ve dolayısıyla istisnayı doğrudan etkiliyor.
Enflasyon kârları dağıtılacak mı?
2024 yılında olduğu gibi 2025 yılında da GYO’lar enflasyon düzeltmesi yapacaklar ancak enflasyon düzeltmesi sonuçları mali karı/zararı etkilemeyecektir. Sonuçların mali neticeye etki etmemesi için düzeltme sonucunda kar çıkarsa beyannamede düşülecek, zarar çıkarsa beyannamede KKEG olarak ilave edilecek. Bununla birlikte dönem karı enflasyon düzeltmesine sonucuna göre oluşacak.
Kurumlar vergisi tebliğine göre söz konusu dönemlerde dağıtılması gereken kazancın tespitinde, enflasyon düzeltmesi sonucu bulunan kazancın dikkate alınması gerekmektedir.
Buna göre doğrudan taşınmazlardan kar elde edilmiş olsa bile, enflasyon düzeltmesi sonucunda kar yerine zarar çıkması durumunda dağıtılacak bir kar bulunmadığından istisnaya tabi kazanç da oluşmayacaktır. Bu durumda kar dağıtılmasına lüzum yoktur ve istisna devam edecektir.
Enflasyon düzeltmesi sonucunda gayrimenkul satış karından daha düşük bir kar rakamına ulaşılmışsa dağıtılacak karın tespitinde bu düşük tutar dikkate alınacaktır.
Tam tersi, başka bir deyişle taşınmazlardan zarar edilmiş olsa ancak enflasyon düzeltmesi sonucunda dönem karı çıkmışsa ne olacağı hususu belirsizdir.
Yedek akçelerin durumu?
Dağıtılması gereken kazancın tespitinde, kurumların Türk Ticaret Kanunu uyarınca ayırması zorunlu olan kanuni yedek akçeler dikkate alınabilecek ve taşınmaz gelirlerine isabet eden kanuni yedek akçe tutarı düşüldükten sonraki kazancın %50’si dağıtıma konu edilecektir.
Bu durumda 1.tertip yedek akçe, yani yıllık kârın %5'i, 2.tertip yedek akçe yani 1.temettü sonrası kalan tutarın %10’u, dağıtılması gereken kar hesabından mahsup edilir.
Tebliğde zorunlu akçelerin düşülmesine müsaade edilmiştir. Bu durumda genel kurulca ihtiyari olarak veya kanuni zorunluluk dışında başka amaçlarla ayrılan akçeler, dağıtılması gereken kardan mahsup edilemez. Kanunda herhangi bir belirleme yoktur ancak bu hususta temkinli olunabilir.
Öte yandan yedek akçeler ayrım yapılmaksızın karın tamamı üzerinden ayrıldığından taşınmazlara isabet eden yedek akçelerin hesaplanması ve mahsuba konu edilmesi gerekir.
Örnek: Dağıtılabilecek toplam kar 10 milyon TL, taşınmazlardan elde edilen kar 8 milyon TL, yedek akçeler toplamı 2 milyon TL ise, yedek akçelerin taşınmaz kazançlarına isabet eden kısmı (8/10) x 2 = 1,6 milyon TL olacaktır. Bu durumda dağıtılması gereken kar; (8-1,6) = 6,4 milyon TL’nin yarısı, yani 3,2 milyon TL olacaktır.
Marj bırakılması
GYO kazanç istisnasından yararlanmak için gayrimenkule ilişkin karların en az %50’sinin dağıtılması şarttır. Düzenlemede kısmi istisna olmadığından en az %50 dağıtım olmazsa istisnadan faydalanılamayacaktır. Örneğin 100 milyon TL taşınmaz karı bulunan GYO, 49 milyon TL kar dağıtırsa istisnadan faydalanamayacak, 100 milyon TL’nin tamamı vergiye tabi olacaktır.
GYO’ların marj bırakarak kar dağıtması, başka bir deyişle taşınmazlara ilişkin kazançların tespitindeki ihtilaflardan mağdur olmamaları adına hesapladıkları taşınmaz kazancının en az %51-52 gibi bir tutarını dağıtmalarını tavsiye ediyorum.
Kazancı dağıtmaktan ne anlaşılmalıdır?
Söz konusu hükümler 1/1/2025 tarihinden itibaren elde edilen kazançlara uygulanmak üzere yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle 2024 hesap döneminde GYO kazanç istisnasından yararlanmak için kar dağıtımı şartı yoktur. Ancak 2025 yılı taşınmaz kazançları yıllık beyannamenin verilmesi gereken son tarih olan 30 Nisan 2026’yı takip eden 30 Haziran 2026 tarihine kadar dağıtılmalıdır.
Kar dağıtımı için genel kurul kararı şarttır. Karın dağıtım zamanı için yönetim kuruluna yetki verilebilir. Kâr paylarında elde etme, hukuki ve ekonomik tasarruf tarihi itibariyle gerçekleşmektedir. Karın dağıtıldığı tarih, ortakların karı şirketten talep edebilme hakkının doğduğu tarihtir. Demek ki beyannamenin verildiği tarihi takip eden ikinci ayın sonuna kadar ortakların karı talep edebilme hakkına erişmesi gerekir.
Kâr dağıtımında belirli bir tarih öngörülmüşse kar o tarihte dağıtılmış kabul edilecektir. Örneğin karın temmuz ayında dağıtılması veya 6 eşit taksit halinde yılsonuna kadar dağıtılması öngörülmüşse bu durumda Haziran sonu itibarıyla talep edilebilir halde olmayan karlar dağıtılmamış sayılacak, istisna ortadan kalkacaktır. Kritik önemi haiz bu duruma da çok dikkat etmek gerekir. Öte yandan genel kurul kararında herhangi bir tarih yoksa karar tarihinde karın dağıtılmış sayılması gerekir.
GYO’lar asgari kurumlar vergisi ödeyecek mi?
1.1.2025 tarihinden itibaren kurumlar vergisi mükelleflerinin geçici vergi dönemleri de dahil olmak üzere ödeyecekleri vergi asgari kurumlar vergisinden az olamayacak. Asgari kurumlar vergisi indirim ve istisnalar düşülmeden önceki kurum kazancının %10’udur. Bu hesaplamada hesap dönemi sonundaki ticari bilanço kârına kanunen kabul edilmeyen giderler eklenerek bulunur. Örneğin ticari kar 10 milyon TL, KKEG 5 milyon TL ise asgari kurumlar vergisi matrahı 15 milyon TL ve asgari vergi 1,5 milyon TL’dir. Kanuna göre asgari kurumlar vergisi matrahından ve vergiden birçok indirim yapılır.
GYO’lar da asgari kurumlar vergisi ödeyeceklerdir. Kanuna göre bu hesaplamayı yaparken GYO’ların sahip oldukları taşınmazlardan elde edilen kazançları dışında (d) bendinde sayılan istisna kazançları asgari kurumlar vergisi matrahından düşerler. Başka bir deyişle GYO’lar sahip oldukları taşınmazdan elde edilen kazançlar üzerinden %10 asgari vergi ödeyeceklerdir. Çok basit bir anlatımla sahip olunan taşınmazdan elde edilen kazanç 20 milyon TL, diğer istisna kazançlardan elde edilen kazançlar 30 milyon olmak üzere toplamda 50 milyon TL kazancı olan GYO, 20 milyon TL üzerinden %10 = 2 milyon TL asgari kurumlar vergisi öder.
Öneriler
Yukarıda bahsettiğimiz konularda gri alanlarla ilgili kendi görüşlerimizi belirtmiş olduk.
Konuyla ilgili idarenin yapacağı düzenlemeleri takip etmek gerekiyor. Konuyla ilgili, dağıtılacak karın tespitiyle ilgili örneklerin de yer aldığı tebliğ çıkarılmasında fayda görmekteyiz.
GYO’ların ise hesap planını, taşınmaz kazançlarını tespit etmeye yönelik kurgulaması ve istisnayı doğrudan etkileyen kar dağıtımıyla ilgili hesaplamaları titizlikle yapması gerekmektedir.
GYO’lardan elde edilecek kazançlarla ilgili durumları başka bir makalede ele alacağız.
