Ege DEMİRALP
Avukat/ Uzman Arabulucu
Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi özel olarak mevzuatımızda düzenlenmemiş olmakla birlikte birden fazla sözleşme türünü bünyesinde barındırdığından karma sözleşmedir. Konut teslimlerinde bu açıdan vergilendirme konusu nasıl olacaktır?
Arsa sahibinin ve müteahhidin vergilendirilmesi arsa üzerine yapılan taşınmazların satışı anında doğar. Müteahhidin faaliyeti ticari faaliyet olduğu için ticari kazanç olarak vergilendirilecektir. GVK’nın 37/4. maddesi gereği müteahhidin kazancı ticari kazançtır. Arsa sahibinin kurumlar vergisi mükellefi olması halinde ise kazanç kurum kazancıdır.
Arsa sahibi nasıl vergilendirilecektir? Burada da yine; arsanın daireye dönüşmesi durumunda değil vergi yine satış durumunda ortaya çıkıyor. Arsa sahibi ticari faaliyet gösteren bir şirket, kurum ya da şahıs olmadığı sürece gelir artış kazancı üzerinden vergilendirilecektir. Bilindiği üzere; 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80’inci maddesinde; "Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır” diyerek; ivazlı olarak kazanılan gayrimenkul ve haklar iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artış kazanç vergisine tabi olacağı belirtilmiştir.
Bu durumda arsa sahibi ticari faaliyet gösteren kişi gibi vergilendirilmeyecektir. Bir faaliyetin ticari faaliyet olarak sayılması için; defter tutması, işyeri açması, reklam verme gibi faaliyetleri olması gerekmektedir. Bu iş sayı ile sınırlandırılamaz. Mevcut duruma bakmak gerekir ve olayına münhasır değerlendirme yapılır yani idareye takdir yetkisi verilir.
Gelir Vergisi Kanunu 37/4. maddesine göre ise gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde edilen kazançların ticari kazanç olduğu belirtilmiştir. Gayrimenkul alım satımı ticari bir organizasyon içinde yapıldığında alım satımın ticari faaliyetin bir unsuru sayılması, ancak ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde faaliyetin devamlılık kasıt ve niyeti ile yapıldığını belirleyen objektif ölçü olarak, muamelede çokluk olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Bu durumda aynı kişiye farklı tarihlerde ve farklı kişilere aynı tarihte satış yapılması veya birbirini izleyen yıllarda satış yapılması durumunda devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir. (Eskişehir Vergi Dairesi Müdürlüğü’nün 28/07/2010 Tarih ve B.07.1.GİB.4.26.15.01-GVK 40-2/4 Sayılı Özelgesi)
Söz konusu özelgede de gayrimenkul alım-satımının bir ticari organizasyon içinde yapıldığında, alım-satımın ticari faaliyetin unsuru sayılacağından bahsedilmiştir. Ticari organizasyonun şekli ve maddi unsurları ile açıkça belli olmadığı hallerde belirleyen objektif ölçü, muamelenin çokluğudur. Yani farklı takvim yıllarında da birden çok defa yapılmasıdır.
Genel olarak şahsi ihtiyaç veya servetin korunması amacı ile alınan gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan kazançların Gelir Vergisi Kanunu'nun değer artışı kazançlarını düzenleyen Mükerrer 80. maddesi hükümleri çerçevesinde vergilendirilmesi gerekir. Burada alım-satım işlemlerindeki amaç, kazanç elde etme değil, bir ihtiyacın giderilmesi veya servetin korunmasıdır.
