ŞEBNEM TURHAN
Yükselen faizler ve fiyatlar, gerileyen alım gücü ve uygulanan kısıtlamalar konut kredisi kullanımını oldukça azalttı. Bankacılık sektöründe konut kredi stoku yılbaşından bu yana sadece yüzde 8,54, son bir yılda ise yüzde 24,91 büyüme gösterirken konut kredilerinin toplam tüketici kredileri içindeki payı eridi. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) verilerine göre konut kredileri tüketici kredileri içinde sadece yüzde 25 bir paya sahipken geçmiş yıllarda yüzde 49 oranı bulunuyordu. Konut kredisinin payı dibi görmüşken Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) martta ipotekli konut satışlarının toplam satış içindeki payının yüzde 16’yı aştığını ve geçen yıla göre yüzde 41 arttığını ortaya koydu. Uzmanlar Ağustos 2023’te BDDK tarafından getirilen kısıtlamaların konutta kredi kullanım ve miktarını azalttığını sayısı artsa da kredi miktarı çok düşük olduğu için konut kredi stokunun aynı oranda yükselmediğini vurguladı.
Bir yılda payı 2.2 puan geriledi
BDDK verilerine göre konut kredi stoku 555 milyar lira seviyesinde bulunuyor. Bankacılık sektöründe toplam tüketici kredileri ise 2.2 trilyon lirayı aştı. Böylece toplam tüketici kredileri içinde konut kredilerinin payı da yüzde 25,18 olarak hesaplandı. Bu oran tarihi en düşük seviyelere işaret ediyor. Konut kredilerinin toplam tüketici kredileri içindeki payı son bir yılda 2.2 puan, son 5 yılda ise neredeyse 16 puan kadar geriledi. 2020 Nisan’da konut kredilerinin payı yüzde 40,41, geçen yıl nisanda ise yüzde 27,38 seviyesinde bulunuyordu.
Bu gerilemede yüksek faizler ve BDDK’nın 24 Ağustos 2023’te devreye aldığı sınırlamaların etkisi büyük. Şu anda ilk ve birinci el konut için en fazla yüzde 80 oranında kredi kullanılabiliyor ki o da evin fiyatı 5 milyon liranın altındaysa. İkinci el konutta bu oran yüzde 90'a çıksa da konutun değerinin 1 milyon liranın altında bulunduğunda uygulanıyor. 10 milyon lira ve üzeri ikinci el konut alımına ise kredi verilmiyor. 1 veya daha fazla evi olanların birinci el konut için kullanabilecekleri azami kredi oranı yüzde 20 ki o da konutun değeri 5 milyon liranın altında bulunuyorsa. İkinci el konutta ise 1 milyon liranın altında konuta yüzde 22,5 oranında kredi kullandırımı yapılabiliyor.
İpotekli satış neden arttı?
BDDK kısıtlarının yanı sıra konut kredi faiz oranları da yüzde 3’ün üzerinde bulunuyor. Her ne kadar bazı bankalar konut kredi kampanyaları düzenlese de aylık faiz oranı henüz yüzde 2,59’un altına hiç düşmedi. Bu yüksek faiz oranları ve alınabilecek kredinin sınırlı olması konut kredi hacminin oldukça yavaş artmasında etkili oldu. Peki konut kredi bakiyesinde yavaş artışa karşılık TÜİK verilerinde ipotekli konut satışı verilerinin daha hızlı yükselmesinin nedeni ne?
TSKB Gayrimenkul Değerleme Müdürü Makbule Yönel Maya öncelikle kredili konut satışlarında karşılaştırmayı geçen yıla göre yapmamızın etkisinin büyük olduğunu vurguladı. Maya, Türkiye’de 2023 seçimleri sonrası değişen ekonomi yönetimi ve programını takiben 24 Ağustos 2023’te BDDK’nın konut kredilerine yönelik sınırlamalarının devreye girdiğini hatırlatarak bunun yatırım amaçlı konut alımının önünü kestiğini belirtti. Konut satışlarında bu sıkılaşmanın uzun bir süredir devam ettiğini ve geçen yıl aralık ile birlikte başlayan politika faiz indiriminin konut kredisinde hafif de olsa hareketlenme yarattığını söyleyen Maya, şöyle konuştu: “Yılın başında faiz indirimlerinin gelmesi iyimser bir tablo oluşturdu. Böylece çok ufak da olsa konut kredisi hareketlendi. Konut kredi faiz oranları yüzde 3,3 seviyesinde iken yüzde 2,89’lara geldi bazı bankalar yüzde 2,69’a kadar çektikleri kampanyalar yaptı. Bu oranlar bile enflasyonist ortamda bazı konut tüketicileri tarafından tercih edildi. Üç beş peşinatı olan, kendi evini satıp daha iyi ve depreme dayanıklı olanını almak isteyen harekete geçti. Deprem nedeniyle eski evini satıp yenisini almak gibi bir motivasyon var. Bu devam de edecektir. Böylece yılın başından bu yana adet bazında artış yaşandı ama kullanılan konut kredi miktarı düşük kaldı.”
Adetli satışta artış olur ama hacimde olmaz
Maya, konut satışlarında ipotekli satışların mart sonu itibariyle toplam satışların yüzde 16’sına denk geldiğini dile getirerek bu oranın aslında çok düşük olduğunu en iyi zamanlarda konut satışlarında kredili satış oranının yüzde 46’lara kadar yükseldiğini hatırlattı. Ocak şubat ve martta faiz indirimleriyle konut kredisinde düşük tutarlı kullanım olsa da kredili satışta adet olarak artış olduğunu söyleyen Maya, bu dönemde de yüzde 2,59 seviyesinde konut kredi faiz oranı duymaya başladıklarını ve nisanda da ipotekli satışta adetsel artışın süreceğini vurguladı.
Konut kredi bakiyesinin düşme nedeninin BDDK’nın kısıtları ve kredi tutarının çok düşük olmasına bağlayan Maya, “Konut kredi hacmi artmıyor ortalama 2-3 milyon lira seviyesinde kredi kullanılıyordur” dedi. Maya, nisan ayında da ipotekli satışın toplam satış içindeki payının yüzde 15-16 seviyesinde olmasını beklediğini dile getirerek “Deprem korkusu da bunu tetikliyor. Ama konut kredi hacmi olarak kısa vadede bir genişleme beklemiyorum” diye konuştu.
■ "Konut kredi hacminde artış beklemiyorum"
Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı geçmiş aylara bakıldığında martın son 20 ayın en yüksek satış verisi olduğunu ancak önceki yıllara göre ipotekli konut satışın payının düşük seviyelerde kalmaya devam ettiğini belirtti. Yazıcı, geçen yıl ipotekli konut satışının oldukça düşük olmasının da etkisi olduğunu dile getirerek kredi kullanım miktarı çok düşük olsa da adetsel olarak ipotekli satış olarak değerlendirildiğini yüzde 3 seviyelerindeki konut kredi faizi nedeniyle önümüzdeki dönemde de konut kredi hacminde artış beklemediğini vurguladı.
