ŞEBNEM TURHAN
TOKİ ve Emlak Konut işbirliğinde Başakşehir’de hayata geçirilecek Damla Kent projesine ait gayrimenkul sertifikaları halka arzı sonrası borsada işlem görmeye başladı. 14 Ağustos’ta ilk işlemlerde fiyat düşüşü yaşayan gayrimenkul sertifikaları üçüncü işlem gününde de kaybını devam ettiriyor. 7.59 liradan halka arz olan gayrimenkul sertifikaları dün yüzde 2'yi aşan kayıpla 7.33 lirayı görürken piyasa yapıcılığını üstlenen Halk Yatırım en çok alıcı oldu. Üç kamu yatırım kurumu Halk, Ziraat ve Vakıfbank halka arz edilen 2.82 milyar lotun 1.8 milyar lotuna sahip durumda. Sermaye piyasaları danışmanı Yunus Kaya, gayrimenkul sertifikalarını hisse senedi gibi değerlendirmemek gerektiğini bu sertifikalardan hisse performansı beklenmemesi gerektiğini vurguladı.
Üç işlem gününde de fiyat düşüşü var
Damla Kent projesi için 4-8 Ağustos tarihlerinde gayrimenkul sertifikalarının halka arzı gerçekleştirildi. 7.59 liradan halka arz edilen ve piyasaya göre yüzde 24 iskontolu olarak satışa sunulan sertifikalara 1.87 kat talep geldi ve 21.4 milyar liralık halka arz büyüklüğüne ulaşıldı. Bireysel ve kurumsal yatırımcı ayrımı halka arz sonuçlarında verilmezken talep eden yatırımcı sayısı 767 bini aştı, 726 bin 719 yatırımcıya dağıtım yapıldı. 14 Ağustos Perşembe günü de borsada ilk işlemler başladı. Ancak bu ilk işlemlerde sertifikaların fiyatları düşüş yaşadı, dün itibariyle fiyat düşüşü yüzde 2’yi aştı. Gayrimenkul sertifikaları 3 Eylül 2029’a kadar borsada işlem görecek Şubat 2029’da Damla Kent projesinin tamamlanmasıyla birlikte işlemden kaldırılacak. Elinde daire almaya yetecek sertifikası olanlara daireleri teslim edilecekken yeterli sertifikası bulunmayanlar ve kalan bölümler satışa çıkarılacak. Masraflar düştükten sonra gelen itfa fiyatı üzerinden de sertifika sahiplerine ödeme yapılacak. Türkiye’nin gayrimenkul sertifikaları ile tanışması yeni değil. İlk 1989 yılında çıkan gayrimenkul sertifikalarında yatırımcının en kötü tecrübesi 2017’deki Park Mavera III projesinin sertifikalarında yaşandı. İlk işlemlerde sert düşen ve yatırımcıyı küstüren bu proje sonrasında ilk ihraç Damla Kent oldu. Damla Kent’te diğerlerinden farklı olmak üzere Halk Yatırım tıpkı diğer halka arz hisseleri gibi piyasa yapıcı görevini üstleniyor. Böylece fiyatta çok sert düşüşlerin önüne geçilirken borsada şu anda en büyük alıcı da Halk Yatırım. Piyasa uzmanları gayrimenkul sertifikası ihracını hem yatırımcı hem de sermaye piyasaları için oldukça önemli buluyor. Uzmanların verdiği bilgiye göre şu anda Damla Kent gayrimenkul sertifikalarında takasın yüzde 43’ü Halk Yatırım, yüzde 11’i Ziraat Yatırım, yüzde 10’u ise Vakıf Yatırım’ın elinde. Yani gayrimenkul sertifikalarının yüzde 63’e kamunun elinde bulunuyor. Uzmanların verdiği bilgiye göre kamu yatırım kurumları müşterilerini bu sertifikalara almaya özendirmiş olabileceği gibi kendisi de yatırım yapmış olabilir. Bireysel ve kurumsal ayrımını halka arz sonuçlarında göremediğimiz için bunu tam olarak bilmek mümkün değil.
Hiçbir GYO ya da fonda sertifika yok
Ancak uzmanlar bir noktaya dikkat çekiyor ki oldukça ilginç. Gayrimenkul sertifikalarında şu anda hiçbir gayrimenkul sermayesi yatırım ortaklığı ve gayrimenkul fonu yatırımı bulunmuyor. Bu tür yatırımcılarının da sertifikada olması gerektiğini belirten uzman bu sertifikalarının borsadaki hareketinin ise bir hisse hareketinden daha yavaş olacağını vurguladı. Uzmanın verdiği bilgiye göre halka arzla toplanan para projenin yapımına yetecekken konutlar tamamlandıkça gayrimenkul sertifikasında prim artışı görülebilir. Gayrimenkul sertifikasının fiyatının daha yavaş artacağını veya azalacağını söyleyen uzman teorik olarak Merkez Bankası’nın konut fiyat artışına paralel hareket etmesi gerektiğini vurguladı.
4 yıl içinde fiyat değişimi olabilir
Bir diğer piyasa uzmanı da bu sertifikaların bir hisse gibi olmadığını her lotun belli bir metrekareye tekabül ettiğini dile getirdi. Uzman, yatırımcının ev fiyatına göre gayrimenkul sertifikasının fiyatını değerlendirmesi gerektiğine dikkat çekerek 4 sene boyunca farklı hareketler yaşanacağına işaret etti. Şu anki fiyatın İstanbul’da Başakşehir’de bir proje için çok da ucuz olmadığını ancak 4 yılda bu fiyat hareketleriyle avantajlı bir hale gelebileceğini dile getiren uzman fiyatın 7-6.5 liraya kadar bile gerileyebileceğini bu durumda ise sertifikalarla konut almanın daha uygun olacağını kaydetti. Uzman da kamu yatırım kurumlarındaki yüksek lot sayısına dikkat çekerken yaklaşık 1.1 milyar lotun Halk Yatırım’da olduğunu Ziraat ve Vakıf Yatırım ile birlikte kamudaki lot miktarının 1.8 milyara vardığını söyledi. Uzman, 2.8 milyar lotun 1.8 milyarının kamu takasında bulunduğunu vurgulayarak kamu aracı kurumlarının kendisinin konuta yatırım yapmak istemiş olabileceği gibi müşterilerinin de yatırımlarının bu miktarların içinde bulunacağını kaydetti.
■ Gayrimenkul sertifikasında ilk ihraç 1989’da yapıldı
Türkiye’de ilk kez 1989 yılında konut sertifikaları Toplu Konut ve Kamu Ortaklığı İdaresi (yeni adıyla TOKİ) tarafından çıkarıldı. İstanbul Halkalı Toplu Konutlarının 250,000 m2’si için ilk kez uygulanan konut sertifikaları 5 yıl vadeli ve 1 m2’lik konut karşılığında İstanbul Menkul Kıymetler Borsası’nda kote edildi. Bilgi veren uzman bu konut sertifikaların başarılı olmamasının en önemli nedeninin ise ihraç fi yatlarının yüksekliği, şerefi ye uygulamaları, konut sahibi olmak için 5 yıl beklenmesi ve getirilerin enflasyon oranlarının altında olması gibi nedenler olarak sıraladı. 1989 yılından sonra ise gayrimenkul sertifikaları oluşturuldu. Bu kapsamda yapılmış olan ilk düzenleme “Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: III No: 19)” olarak nitelendirildi. 3 Haziran 1996’da ise İMKB tarafından Gayrimenkul Sertifikaları Pazarı faaliyete başladı. İlk gayrimenkul sertifikaları 1996 yılında İstanbul’da Ataşehir bölgesinde gerçekleştirilen konut projesi kapsamında Türkiye Emlak Bankası tarafından uygulandı. 10 TL nominal değeri olan 383 adet konut için 10,000,000 TL değerinde gayrimenkul sertifikası ihraç edildi. Halka arz edilen söz konusu sertifikalar 03.06.1996 tarihinden itibaren İMKB Tahvil ve Bono Piyasası’nda işlem görerek, 31.10.1997 vade bitim tarihinden önce 28.10.1997 tarihinde işleme kapatıldı. Bu doğrultuda 2,268 kişiye 2,713,790 TL tutarında gayrimenkul sertifikası satıldı. Gayrimenkul sertifikaları da şerefi ye, getiri, fi yat, vade gibi nedenlerle ilgi görmedi. Bunun üzerine gayrimenkul sertifikalarına ve bunların ihraçlarına ilişkin usul ve esaslar, Sermaye Piyasası Kurulu’nun VII-128.2 Sayılı “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği” ile yeniden düzenlendi. Bahsi geçen Tebliğ 05.07.2013 tarih ve 28698 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Ancak bu tebliğe göre yeni bir gayrimenkul sertifikası ihracı 2017 yılında TOKİ ve Makro İnşaat işbirliği ile inşa edilen Park Mavera III projesi kapsamında ihraç edildi. Bu ihraçta da sertifika için piyasa yapıcılığı gerçekleştirilmediğinden piyasa fi yatları düşünce piyasa ilgisi de azalmış, sonrasında da bugüne kadar yeni bir ihraç gerçekleşmedi.
