YENER KARADENİZ / İSTANBUL
Türkiye’de faaliyet gösteren 446 AVM’de temsiliyet oranı yüzde 65-70 seviyesinde olan Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) üyeleri ile alışveriş merkezleri arasında kira, ortak gider ve fesih hakkı ile ilgili tartışmalar sürüyor. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin (AYD) zirvesinde Başkan Nuri Şapkacı’nın “Hayır kurumu değiliz, istiyorlar ki anahtarı da verelim” açıklamasına cevap, BMD Başkanı Sinan Öncel’den geldi. EKONOMİ’ye konuşan Öncel, gerek ortak gider, gerekse kira bedeli ile ilgili üye markaların yüzde 90’ının yine AVM’lerin yüzde 80- 90’i ile sorun yaşadığını vurgulayarak, “Siz önce şeffaf olun” dedi. Bu konuda sadece bu yıl 45 AVM’ye ortak giderler ile ilgili verilen 65 milyon TL’lik cezaya dikkat çeken Öncel, “Bu verilen ceza, bizim yıllardır dikkat çekmeye çalıştığımız genel gider konusundaki yanlışları ve yanlış uygulamaların işareti. İddia ediyoruz ki bu buzdağının görünen kısmı. Biz nerede yanlış yaptık da bu kadar ceza geldi, önce bunu konuşsunlar. Biz de yardımcı olalım, düzeltelim. Madem adil ticaret istiyorlar, adil ticareti beraber oluşturalım” dedi.
“Haksız kazanç” iddiası
BMD Başkanı, ortak giderler konusunda bir başka iddiayı da gündeme getirdi. Ortak giderlerin her ayın başında toplanmasına rağmen ödemelerin bir sonraki ay yapıldığına dikkat çeken Öncel, “Benden 5’ine kadar ortak giderlerin ödenmesi isteniyor. Ödemediğimde temerrüde düşüyorum, tahliye konusu oluyorum. Ben ödüyorum. Sen ya ay sonu ya da bir sonraki ay başı ödemeleri yapıyorsun. Zaten şeffaf da değilsin. Bugün AVM’ler 14 milyon metrekare alana ulaştı. Metrekare başına 150-200 TL ortak gider toplanıyor. Bu, ayda 2,1-2,8 milyar TL demek. Sadece bu miktarın faiz geliri ile çok büyük haksız kazanç elde ediliyor” yorumunu yaptı. Öncel, ortak giderler ile ilgili son yapılan düzenlemenin ardından şikayetlerin arttığını, AVM’lerin yüzde 90’ı ile ilgili bu alanda sorun yaşadıklarını açıklayarak, “Bunun düzeltilmesi gerekiyor. Bu konuda işbirliğine de açığız” mesajını verdi.
Usulsüzlüklerde artış var
18 Ağustos 2022’de AVM yönetmeliğinde değişikliğe gidilerek ortak giderler ile ilgili uygulamada sıklıkla karşılaşılan sorunların çözüme kavuşturulması ve ortak kullanım alanlarından elde edilen gelirler ile bu alanlara ilişkin giderlerin kapsamı belirlenmişti. Bir önceki yılın konuyla ilgili raporlarının da izleyen yılın nisan ayına kadar perakendeci işletmelere gönderilmesi karara bağlanmıştı. Ancak iddia o ki AVM’lerin yüzde 80-90’ı hala bu tarz konularda şeffaf değil. Zira Ticaret Bakan Yardımcısı Mehmet Gürcan, AYD Zirvesinde markalar ve AVM yatırımcılarına hitap ettiği konuşmasında 2024 yılında ortak giderlere ilişkin raporlarla ilgili olarak “45 AVM’ye 65 milyon TL ceza uygulandı” açıklamasında bulunmuştu. Öncel, bu düzenlemeye rağmen AVM’lerin hala raporlamada kurallara uymadığına dikkat çekerek son yıllarda bu alanlarda yapılan usulsüzlüklerde artış olduğunu ifade etti.
“Kira konusu memleket meselesi”
Kira konusunda ise Öncel, AVM’lerin yüzde 99’unun hem ciro hem de sabit kira aldığına dikkat çekerek, “Rayiç bedelden bahsediliyor ama ciro kiralarından bahsedilmiyor. Benim ürünümün fiyatı arttıkça AVM’nin de ciro kirası artıyor” dedi. Öncel, işletmelerin kira giderlerinin cirolarına oranı konusunda ise geniş bir aralığın olduğunu belirterek, “Yüzde 10 ile 20 arasında değişiyor. Şu an belirli sektörlerde işler çok iyi değil. Satışlar düşünce markanın gelirinin yüzde 20-25-30’u kiraya gidiyor. Bu markalar için ciddi bir yük. Zaten bunlardan dolayı kira sorunu ‘memleket meselesi’ diyoruz. Dünyanın pek çok ülkesinde insanlar bunun için büyük yürüyüşler düzenliyorlar. Bugün üreten, ürettiren, satan, ihraç eden, tüm perakende işletmeleri ve gıda marketleri önemli bir dar boğazla karşı karşıya, yüksek faiz döneminde perakende sektörünün kullandığı kredi miktarı bir önceki yılın eylül ayına oranla yüzde 40 artışla 446 milyar TL’yi aştı. Takipteki kredi miktarı 6 milyar 667 milyon TL’ye çıktı. Bütün bu şartlarda sürekliliği sağlayabilmek bile büyük başarı” ifadelerini kullandı.
Kiosk bedeli rayiç olarak gösteriliyor
Rayiç bedel konusundaki eleştirilere de cevap veren BMD Başkanı Öncel, bu konuda bir üyenin başından geçen olayı örnek göstererek, “Üyemize kira tespit davası açıldı. 5 katı kira istedi. Mahkemeye gitti, 1,5 yıl sürdü. Mahkeme birinci yıl yüzde 60, ikinci yıl yüzde 60 artırdı. Mahkemenin belirlediği rakam iki artış oranının üstüne yüzde 10 koymuş. Buranın kirası budur dedi. Bu da normal enflasyon artışına denk gelmiş. Bu arada rayiç bedel olarak gösterilen örnek kiosk bedelleri. İki tane saatçiye kiosk kiralanmış. Onların da metrekaresi en az 5 kat pahalı. Bilirkişi de bunu rayiç bedele kıyas kabul etmemiş tabi” dedi. Bu durumda AVM’lerin ‘haksız uygulama mahkemeden zaten dönüyor’ konusuna da açıklık getiren Öncel, “Bu artış oranını istiyor arkasından da kabul etmezsen 12-13. yılındasın iki yıl sonra süren doluyor. Seni buradan çıkaracağım diye tehdit ediyor. Hak aramak ne zamandır hayır kurumu ile özdeşleştirildi. Yandaki mağaza ile aramda duvar bile olmuyor çoğu zaman. Şapı atılmamış, elektrik altyapısı yapılmamış. O alanları bile biz bölüyoruz. Yatırım yapıyoruz diyorlar, biz yapmıyor muyuz? Ben de en az senin yatırımının yüzde 60-70’i kadar yatırım yapıyorum. Tüm ticari gayrimenkullerde bu tarz sorunlar var. Madem rayiç bedeller ile ilgili sıkıntı yaşıyorsunuz, tüm bölümlerin kira ve metrekarelerini açıklayın. Gerçekten mağdur oluyorsanız haklısınız rayiç bedele herkes gönüllü olarak getirecektir” şeklinde konuştu.
