ŞEBNEM TURHAN
Merkez Bankası faiz indirimlerine başlaması tüm kredi faizlerinin yanı sıra en çok konut kredisinde düşüş beklentisi doğurdu. Ancak bankacılık sektöründe konut kredi faizleri iki faiz indirimi sonrasında aylık yüzde 2,79’un altına bir türlü inmedi. Şimdi beklentiler artsa da bankacılık sektörü kaynaklarına göre enflasyon ve faiz gerektiği kadar düşmeden konut kredi faizlerinde yüzde 2,5’in altını gelmesinin zor olduğunu 20 baz puan indirimin ancak gerçekleşebileceği görüşünde. Merkez Bankası’nın 2025 sonu için yüzde 24, 2026 sonu için yüzde 12 ve 2027 sonu için yüzde 8 olan enflasyon tahminlerinde işler yolunda giderse bankacılık kaynaklarına göre enflasyonun düşük çift hanelere gerilemesinin muhtemel olduğu 2026 ikinci yarısında konut kredileri yüzde 1’in altına inebilir. Merkez Bankası geçen yıl mayısta zirve yapan enflasyonun hazirandan bu yana dezenflasyon sürecine girmesiyle uzun süre sabit tuttuğu politika faizinde geçen yıl aralık ayında indirim sürecine başladı. Aralık ve ocak toplantılarında 250’şer baz puan olmak üzere yüzde 50 politika faizi yüzde 45’e düşürüldü. Politika faizi indirimlerinin başlaması en çok konut sektöründe uzun süredir beklenen hareketlilik için konut kredi faizlerine yansıması takip edilmeye başlandı.
Konut kredi faizi yüzde 3’ün altına indi
Bankacılık sektöründe konut kredileri Merkez Bankası faiz indirimi öncesinde aralık ayı başında aylık yüzde 4,5’e kadar yükselirken Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) belirlediği limitlerin dışında kalan ilk ve yeni ev kredilerinde ise yüzde 3,3 seviyelerinde bulunuyordu. Aralık ayı indirimi sonrasında önce 20-25 baz puanlık düşüşler yaşandı konut kredi faizlerinde ocak ayındaki PPK’nın ardından ise yine 20-25 baz puanlık indirimler geldi.
Böylece BDDK limitlerinin dışında kalan ilk ev kredilerinde faiz oranları aylık yüzde 3’ün altına indi bazı bankalarda yüzde 2,79’a kadar düştü. Ancak konut kredilerinde bu faiz düşüşü çok da beklenilen ölçüde olmadı ve kredi talebini artıracak seviyeye de gelmedi. Aylık yüzde 2,79 konut kredi faizinin yıllık bileşik oranı yaklaşık yüzde 39,13 seviyesinde. Bu hem yıllık enflasyonun hem de politika faizinin altında yer alıyor. Buna rağmen aylık yüksek taksit geri ödemeleri konut kredisi talebini durduruyor.
Enflasyonun düşük çift haneye inmesi beklenir
Bankacılık sektörü kaynaklarının yüzde 2,5’e düşebileceğini belirttiği aylık konut kredi faizinin de yıllık bileşik oranı yaklaşık yüzde 34,5 seviyesi. Bu oran da politika faizinin altında. Ancak geçmiş dönemlerde enflasyonun düşük çift hanelerde olduğu dönemdeki aylık yüzde 1’in altında olan konut kredi faizi seviyelerinin çok çok uzağında bulunuluyor.
Merkez Bankası’nın tahminleri 2027’de tek haneli enflasyona işaret ediyor, 2026 sonu ise yüzde 12. 2026 sonunda bu tahmine ulaşılması durumunda 2026 ikinci yarısından itibaren konut kredilerinde de yüzde 1’in altına düşüş muhtemel. Ancak daha öncesinde kamu bankalarının öncülüğünde kampanyalar yapılması da yüzde 1 seviyesinin görülmesini sağlayabilir.
Bankacılık sektörü kaynakları enflasyon ve politika faizi belli bir seviyenin altına gelmeden konut kredi faizinin yüzde 2,5’in altına gerilemesinin zor olduğu görüşünde. Özel kampanyalar düzenlenebileceğini ancak bunların da tüm kesimlere ulaşmasının zor olduğunu vurgulayan bankacılık sektörü kaynaklarına göre konut kredisinde yaygın kullanım için biraz daha beklemek gerekiyor. Yeni kampanyalarla arzın artmasının ise konut talebini ve kredi oranlarını olumlu etkileyebileceği belirtiliyor. Emlak Konut da önceki gün 25 projeyi kapsayan yeni bir kampanya açıkladı kampanyanın bir seçeneğinde faiz oranı yüzde 0,99 olarak belirlendi.
Konut fiyat artışı yeni yılda ivmelendi
Öte yandan Merkez Bankası’nın konut fiyat endeksinde yön yeniden yukarıya çevrildi. Verilere göre ocakta aylık yüzde 4,7 artan konut fiyat endeksi yıllık yüzde 31,9 artış gösterdi. Fiyat artışı böylece yüzde 2,3 olan 2024’ün son çeyrek ortalamasına göre hızlanırken fiyatlardaki gerileme eğilimi ise durdu. QNB ekonomistleri endeksleri mevsimsellikten arındırılmış TÜFE'ye bölerek konut fiyatlarındaki reel değişimi takip ediyor. Buna göre Türkiye genelinde konut fiyatları reel olarak bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 7,2 oranında geriledi. Yeni konutlardaki yıllık reel düşüş ise yüzde 5,8 ile daha sınırlı kaldı. Aylık eğilimlere bakıldığında reel konut fiyatlarının son dönemde tüm konutlarda yatay eğilim izlediği, yeni konutlarda ise ocakta hafif artış olduğu görülüyor.
Konutta fiyatlar aşırı gitmeyecek arz talep yaklaşacak
Öte yandan gayrimenkul sektörü uzmanları 2025 yılında arzın talebe yaklaşacağı bir süreç bekliyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2024 yılında konut kredilerinin oldukça zorlayıcı olduğunu dile getirerek faizlerin yüksek olmasının alıcı ve satıcıyı birbirinden uzaklaştırdığını ve alım satımın nakit gerçekleştiğini kaydetti. Türkiye’de ne olursa olsun ayda ortalama 120 bin konut satıldığını söyleyen Yazıcı, “2025 yılı zor bir sene olmayacak. Konut kredi hacmi büyüklüğü 2024 de takribi yüzde 12 kadar arttı, bu sene faizler gerilerse biraz daha artmasını öngörüyoruz" diye konuştu.
