ŞEBNEM TURHAN
Merkez Bankası’ndan kasımda faiz indirimi sinyalini alınmasının ardından uzun süredir durgun seyreden konut piyasasında hareketlenme yaşanıyor. Konut kredi faizleri yüksek seyrini korusa da şimdi kredi alıp faiz indirimi sonrasında yapılandırma ile faizi indirmeyi hedefleyenlerin yanı sıra konut fiyatlarına zam beklentisiyle erken davranmayı isteyenler talebi güçlendirdi.
Bankacılık sektörü kaynakları konut kredisinde faizlerin değil konut fiyatına karşılık verilen kredideki sınırlandırmanın talebi engellediğini belirtirken, ekonomistleri ise artan talep ve fiyatların faiz indirimi sürecinde Merkez Bankası için risk oluşturduğuna dikkat çekti.
Emlak sektörü kaynaklarından edinilen bilgiye göre konutta ilk zamlar kasımda yüzde 10-15 olarak yapıldı, geçen hafta ise bu haftaki faiz indirimi öncesinde yüzde 20’ye varan zamlarla karşı karşıya kalındığına işaret etti.
Konut kredi stoku tarihi zirvesinde
Merkez Bankası’nın sıkı para politikası ve yüksek faizler özellikle pandemi sonrası göçmenlerin de etkisiyle artan konut talebinde bir daralma yaşattı. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) haftalık verileri konut kredilerine yönelik son döneme kadar talebin düşük olduğunu ortaya koyuyor.
BDDK verilerine göre 1 Ağustos 2023 haftasına kadar sürekli artış trendinde olan konut kredi stoku bu tarihten sonra gerilemeye başladı, o dönemki bakiye 447.7 milyar liraya ise ancak 7 Haziran 2024 haftasında ulaşılabildi.
Haziran sonrasında Merkez Bankası'nın da sık sık dile getirdiği gibi başlayan dezenflasyon süreci konut kredilerinde kıpırdanma yarattı. Hazirandan bu yana sürekli yükselen konut kredi bakiyesi 13 Aralık ile biten hafta itibariyle tarihte ilk kez 500 milyar lirayı geçti ve 503.9 milyar liraya yükseldi.
Konut kredi faizleri yüzde 40’ın üzerinde
Öte yandan BDDK verileri konut kredilerinde hareketlenme gösterse de konut kredi faizlerinde bu hafta politika faizinde indirim beklenen Merkez Bankası Para Politikası Kurulu toplantısı öncesinde çok büyük farklılıklar göstermedi.
Merkez Bankası verilerine göre konut kredisi bileşik faizi 13 Aralık haftasında yüzde 41,23 seviyesinde. Kasım ortasında ise yüzde 40,88'e kadar gerilemişti. Nisanda ise yüzde 45,14 ile son yılların en yüksek seviyesine kadar çıkan konut kredi faizleri geçen yıl aralıkta ise yüzde 42 seviyelerinde bulunuyordu.
Merkez Bankası'nın politika faizinde artış yapmaya başladığı Haziran 2023 öncesinde ise konut kredi faizleri yüzde 20'nin altında bulunuyordu. Konut satışları ise ekim ve kasım aylarındaki hızlanmasıyla dikkati çekiyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre toplam konut satışları kasımda geçen yılın aynı ayına göre yüzde 63,6 arttı ve 153 bin adete yükseldi.
Kredili konut satışları ise yıllık yüzde 315,7 artarak 21.8 bina ulaştı, kredili satışlarda artış oranının bu denli güçlü olması da geçen yılın aynı ayındaki değerin çok düşük olmasından kaynaklandı. Diğer satışlar ise yüzde 48,6 artarak 131.2 bin adete yükseldi.
Önceki yıllarda yüksek seyreden yabancıya konut satışları ise yıllıkta yüzde 8,2 azaldı. QNB ekonomistleri verileri mevsim ve takvim etkisinden arındırdı. Buna göre kredili konut satışları, 2023’ün ikinci yarısında sert şekilde düştükten sonra, 2024’ün ilk yarısında da düşük seviyelerde kaldı. Son aylardaki hızlı toparlanmayla birlikte, kredili konut satışlarının tarihsel ortalamasına yaklaştı.
Krediye dayanmayan konut satışları ise 2023 yılında daha sınırlı bir düşüş kaydetse de 2024 başından itibaren de bunu telafi etti. Kasım ayındaki sınırlı azalışa rağmen, kredili olmayan satışlar güçlü kalmaya devam etti. Hem kredili hem de diğer satışlardaki güçlü görünümle birlikte toplam konut satışları tarihsel eğilimine göre yüksek seviyelerde seyretti.
Ekim kasımda fiyat artışı önceki çeyreklerden hızlı
Merkez Bankası konut fiyat endeksi verileri ise kasımda konut fiyatlarının aylık yüzde 2,8, yıllık ise yüzde 29,4 arttığını ortaya koydu. Yeni konutlardaki fiyat artışı yüzde 4,1 ile daha yüksek gerçekleşirken, yeni olmayan konutlardaki artış yüzde 2,5 ile daha sınırlı kaldı. Konut fiyatlarının ortalama aylık artış oranı yılın ilk çeyreğinde yüzde 2,4, ikinci çeyreğinde yüzde 2,1, üçüncü çeyreğinde ise yüzde 1,9’a yavaşlamıştı ve oranlar aynı dönemlerdeki TÜFE enflasyonunun altında kalmıştı. Yılın son çeyreğinin iki ayında ise artış yüzde 2,5 ile hem önceki çeyreklere göre hızlandı hem de aynı dönemdeki yüzde 2,6 enflasyona yakın gerçekleşti.
■ Bankalarda konut kredisi sorgusu arttı
Bankacılık sektörü kaynakları da konut kredi talebinde gözle görünür bir artış olduğuna işaret etti. Bankacılık sektörü kaynaklarının verdiği bilgiye göre kasımda her ne kadar fiyat artışları olsa da yeni konut satış fi yatı zamlarından önce almak isteyenlerin talebinin güçlendiğini söyledi.
Bankaların verebildiği konut kredisi miktarı ise evin ekspertiz değerinin yüzde 25-90’ı arası değişiyor. Enerji verimliliği ile ilk konut olmasına bağlı olarak bu kredi kullanma limiti değişebiliyor. Bankacılık sektörü kaynakları bu üst limit de konut kredilerinde sıkıntı olarak durduğunu dile getirdi.
Kaynak tüm bunlara rağmen politika faizinde düşüşün ev fiyatlarını artıracak beklentisiyle özellikle aralık ayında konut kredisi talebinin yükseldiğini vurguladı. Bankacılık sektörü kaynağı ise konut satışlarında toparlanmanın para ve kredi politikalarındaki gevşeme beklentileriyle ilgili olabileceğine dikkat çekerek Merkez Bankası’nın faiz indirimlerine rağmen enflasyonla mücadele için sıkı duruşunu koruyacağı mesajının verdiğini hatırlatarak bir süre sonra konut talebinin sınırlı kalması ve fiyat artışlarının tekrar yavaşlamasının beklenebileceğini vurguladı.
■ Faizden kazanan fiyat artmadan konuta girdi
TOBB ETÜ Öğretim Üyesi Doç. Dr. Atılım Murat da konut satışlarının beklentilere paralel iyi gittiğini ancak özellikle kredili satışlardansa peşin satışların daha dikkat çektiğini vurguladı. Murat, son 1 yılda faizden muazzam bir kazanç sağlayan bir kitle olduğunu sırf para piyasası fonlarındaki yüksek faizden oldukça iyi getiri elde edildiğini dile getiren Murat, bu kitlenin fiyatlar yükselecek beklentisi ile konut almaya başladıklarına işaret etti.
Kasım ayında konut fiyatlarının yüzde 10-15 yukarı çekildiğini konut kredi faizlerinin ise hala yüksek olduğunu söyleyen Murat, “Enflasyonla mücadele kapsamında ekonomi yönetimi konut satışları patlasın istemez. Fazla bir iyimserlik var bu alanda. Konut kredisi kullanımı ve konut satışlarının artması enflasyonla mücadelede güçlük yaratır” dedi.
Öte yandan Doç. Dr. Murat, “2020’da faizler indirildiğinde konut satışları tabana yayılabilmişti ve inen faizlerden geniş bir kitle konut alabilmişti. Ancak şu an konut satışını tabana yayma imkanı yok. Ev fiyatları yüksek konut fiyatları yüksek. Politika faizi indirildiğinde konut kredi faizi indiğini varsaysak bile o faizler yine yüksek kalacak, çok hızlı düşeceğini zannetmiyorum. Kredi taksit tutarları çok çok yüksek hala” diye konuştu.
