“Satılan konutların yüzde 95’i doğrudan ihtiyaç sahibine gitti”

BEMO Başkanı Erdal Çelebi, emlak sektörünün pandeminin tüm etkilerine rağmen kredi faiz oranlarındaki üç aylık indirim kampanyasıyla hareketli bir yıl yaşadığını belirterek, “Bursa’da konut satışları rekor seviyede arttı. Diğer yıllardan farklı olarak, satılan konutların yüzde 95’i doğrudan ihtiyaç sahibine gitti. Ticaret hacmini geliştirmek amacıyla yapılan satışlar ise yüzde 5 seviyesinde kaldı” dedi.

“Satılan konutların yüzde 95’i doğrudan ihtiyaç sahibine gitti”

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, 2020 yılının Ocak-Eylül döneminde ülke genelinde konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre, yüzde 34,2 arttı. İpotekli satışlarda yüzde 170,7; ilk defa satışlarda yüzde 6,6; ikinci el satışlarda yüzde 51,8 artış kaydedildi. Türkiye’nin dördüncü büyük kenti Bursa’da da rekor artış yaşandı. Bursa’da konut satışları, Ocak-Eylül döneminde, geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık yüzde 36 artarak, 43 bin 600’ün üzerine çıktı. Bursa’da, pandeminin etkisiyle, yabancılara yapılan konut satışları ise yaklaşık yüzde 47 azalarak 882’ye geriledi.

Nüfusu 3 milyonu aşan ve her yıl binlerce göç alan Bursa’da, gayrimenkul satışlarındaki ivmelenmeye karşın, emlak sektöründe birçok sorun var. Yeni imar alanlarının açılamaması nedeniyle mevcut arsaların fiyatı değerinin üzerine çıkmış durumda. Buna bir de artan inşaat maliyetleri eklendiğinde konutta fiyat enflasyonu yaşanıyor. Sekteye uğrayan kentsel dönüşüm projeleri ise çözüm bekleyen en önemli konuların başında geliyor.

Bursa Emlak Müşavirleri Esnaf Odası (BEMO) Yönetim Kurulu Başkanı Erdal Çelebi ile Bursa emlak sektöründe yaşanan sorunları ve çözüm yollarını konuştuk. Pandeminin etkisinde geçen 2020 yılını değerlendirmesini istedik. 2021 yılı ile ilgili beklentilerini ve öngörülerini öğrendik. İşte röportajımızın detayları…

KONUT SATIŞLARINDA REKOR ARTIŞ

- İlk olarak Bursa emlak sektörü açısından 2020 yılını değerlendirebilir misiniz?

Erdal Çelebi: Son bir yıllık sürece baktığımızda pandeminin bile emlak sektörünü durduramadığını gördük. Bunun başlıca sebebi konut kredilerinde faiz oranlarının indirilmesidir. Türkiye tarihinde en çok konutun satıldığı yıllardan birini yaşadık. Üç ay süreli 0,64 ve 0,74 faiz kampanyası yıl genelinde sektörü beklentilerin üzerinde tutmayı başardı. Böylece 2018 yılından bu yana devam eden daralma da son buldu. Emlak sektörü şu anda azda olsa hareketli olarak yoluna devam ediyor.

TİCARİ AMAÇLI SATIŞLAR DÜŞTÜ

Faiz oranlarındaki indirim aslında direkt satışlarda etkili oldu. Geçen yıl şirketler, ekonomik kriz dolayısıyla, gayrimenkulü yatırımcı ayağına vermişti. Bu yıl diğer yıllardan farklı olarak, satılan konutların yüzde 95’i doğrudan ihtiyaç sahibine gitti. Ticaret hacmini geliştirmek ya da sekteye uğratmamak amacıyla yapılan satışlar yüzde 5 seviyesinde kaldı. 2020 yılı aldığı konutta ikamet etmek isteyen insan yapısının arttığı bir yıldı. Sektörün de hedefi her daim doğrudan ihtiyaç sahibine ulaşmaktır. 2020’nin en güzel yanı buydu.

NÜFUS ARTIŞI SEKTÖRÜ TETİKLİYOR

- Peki bu tablodan sonra gayrimenkulün hala en iyi yatırım aracı olduğunu söylemek mümkün mü?

Çelebi: Gayrimenkul sektörünün devamlı tırmanışa geçmesindeki ana unsur nüfus artışıdır. Nüfus arttıkça doğal olarak gayrimenkul de kendi içinde her daim lokomotif olmaya devam ediyor. Tüm dünyada bu böyle. Ülkemizde menkule yönelenlerin kısa vadede, gayrimenkule yönelenlerin ise orta ve uzun vadede yatırım yaptığını görüyoruz. Altın, borsa, döviz gibi menkuller yatırımcının kısa hareketlerini sağlıyor. Belirli bir beklentiyi bulduklarında menkulden çıkıp tekrar güvenli liman olan lokomotif sektöre yani gayrimenkule dönüyorlar. Bunu da yapmak zorundalar.

YATIRIMCI GAYRİMENKULDEN UZAKLAŞTI

Bu yıl konutta uzun vadede yatırım yapmak isteyenler ticaret alanı olan mülklere yöneldi. Ancak menkulün beklentilerin çok üstünde olması ve konut faiz oranlarının son çeyrekte yukarı çıkmasıyla yatırımcı tekrar dövize, altına ve borsaya döndü. Bu sebeple yatırımcı ayağımız şu an gayrimenkul sektöründen uzak duruyor. Ancak bu bizim için bir süreçtir ve tüm dünyada hiçbir zaman uzun vadeli olmamıştır. Kısa vadede menkulde kazananlar, orta ve uzun vadede gayrimenkule geçip yatırımlarını sonuçlandırıyorlar.

“İKİNCİ ÇEYREKTE TIRMANIŞA GEÇECEK”

- Konuttaki fiyat artış oranlarını nasıl buluyorsunuz?

Çelebi: Bu konuya faizle gelen fiyat artışı ve ekonomiyle gelen fiyat artışı olarak iki açıdan bakmak lazım. Faizlerin düşmesiyle birlikte konutlarda ciddi anlamda fiyat artışı ortaya çıkmış gibi görünse de dolar, euro ve altının karşında bu oran yüzde 50 bandında kaldı. 2021 yılının ikinci çeyreğinde, dünyada pandeminin bitmesi ve ülke ekonomisinin ivmeleneceği öngörüsüyle, gayrimenkulün diğer yatırım araçlarının üzerinde bir tırmanışa geçeceğini söylemek mümkün. Bunu fiyat artışı olarak değerlendirmemek lazım. Bugün inşaat maliyetlerine ve arsa paylarına bakıldığında rakamların düşük olduğu ortada. Faizler düştüğü için fiyatların arttığı çıkarımını yapmak doğru değil. Şu an inşaat sektörü ciddi anlamda sıkıntı yaşıyor ve bazı şirketler küçülüyor. Öte yandan, Bursa’da hep arsa sıkıntısı var. Yeni imar alanları üretilmemesi sebebiyle maliyetler daha da artıyor.

“İMAR HAREKETLİLİĞİ BAZI BÖLGELERDE YOĞUNLAŞTI”

- Şu an imar uygulamalarında hareketli olan bölgeler hangileridir?

Çelebi: Pandemiyle birlikte insanlar çok katlı konutlardan müstakil yapılara yöneldi. Bu sebeple bazı bölgelerde imar uygulamaları arttı ve rakamlarda yukarı çıktı. Örneğin şu an Gümüştepe’de böyle bir hareketlenme var. Bursa’da maalesef Nilüfer bölgesi endeksli hayat sürülüyor. Çünkü Yıldırım ve Osmangazi’nin imar olarak genişleme şansı yok. Hem nüfus artışı hem de talepler sebebiyle Nilüfer’in mahallelerinde imar uygulamaları başladı. Özellikle Doğanköy-Yolçatı, Görükle-Mera, İrfaniye, Üçevler’in bir kısmı ve Gümüştepe yeni imar alanlarının açılacağı bölgeler olarak göze çarpıyor. Ayrıca Badırga köyünün de uygulama planı var. Badırga, şu an mülk yapmak isteyen ya da müteahhitlerin alternatif olarak gidebileceği tek bölge.

“50 YIL SONRASINI DÜŞÜNMELİYİZ”

Diğer yandan, doğru hamlelerde geç kalınmasından dolayı kentsel dönüşümün de yüzde 90’ı Nilüfer’de yapılıyor. Revizyonları ve planları iyi okumak lazım. Şehrin bugününü, yarınını, 50 yıl sonrasını düşünmek gerekiyor. Şehir bundan sonra kaç milyon nüfus barındıracak, üst çıtası neresi, nerede duracak? Bu hesaplamaların yapılması şart. Bursa’da her daim yoğun bir trafik var. Şehrimize sahip çıkmalıyız. Her idareci de bu doğrultuda çalışma yapmalı.

“ARSA FİYATLARI BEKLENTİLERİN ÜZERİNDE”

- Yeni imar alanları yaratılamaması sebebiyle arsa fiyatlarının çok yükseldiğini belirttiniz…

Çelebi: Evet, yeni imar alanları açılmaması sebebiyle, mevcut arsaların değeri çok yukarı çıktı. Örneğin Nilüfer bölgesinde bugün bir dairenin arsa payı 150 bin lira ile 400 bin lira arasında değişiyor. Villalık arsalarda ise metrekaresi bin 700 ile 3 bin lira arasında oturmuş durumda. Bugün site içindeki yeni bir konutun 600 bin liranın altında satılması halinde yatırımcısını üzdüğünü görüyoruz. Bunun temel sorunlarından biri arsa maliyetleridir. Lokasyon değeri yüksek yerlerde arsa sahiplerinin beklentileri çok yüksek ve bu beklentilere maalesef cevap veren bir yapımız var. Gürsu, Kestel, Osmangazi, Yıldırım, Nilüfer, Mudanya ve Gemlik’te konut arsalarının dönümü minimum 1 milyon lira yani metrekaresi bin lira. Örneğin Mudanya’da arsa metrekare fiyatları bin lira ile 5 bin lira arasında değişiyor.

Öte yandan Ankara yolundan merkeze doğru ilerlediğinizde yolun sağ tarafı çarpık yapılaşmanın en çok olduğu bölge. Yüzde 90’ı kaçak olan bu yapıların etrafında kalan arsaların da birçoğu hisseli veya ruhsatında problem var. Hem nüfus yoğunluğu hem de güvenli yaşam adına bu sorunların tek çözüm yolu kentsel dönüşümdür. Yaklaşık 40 yıl önce yapılan bu yapılarda maalesef depreme yönelik hiçbir statik yok. Bu sebeple kentsel dönüşümün farkındalığının benimsenmesi gerekiyor.

“KİRALAR HALA 2019 BANDINDA”

- Peki pandemi döneminde kira fiyatlarında bir değişiklik oldu mu?

Çelebi: Bu yıl kirada oturanların yüzde 70’i evini değiştirmedi çünkü pandeminin gerçekleriyle yüzleştik. Bu sebeple kira fiyatları stabil kaldı. Doğal olarak öğrenci hareketliliğinin azaldığı Görükle’de bile istisnalar hariç kiralar düşmedi. Diğer yandan, fiyatlar hala 2019 yılı seviyesinde. TEFE TÜFE enflasyon verilerine göre kira artışları yapılıyor. Devletimizin de bu kapsamda radikal kararları var. Kira üzerinden baskı yapılmaması isteniyor. Pandemi gerçekleri ortada. İşsiz olan bir kesim var ve esnafın yüzde 90’ı kepenk kapatmış.

Bursa’da site içindeki üç artı bir dairelerin kira bedeli; Osmangazi ve Yıldırım’da bin 200 lira ile 2 bin lira; Mudanya yolu üzerinde Nilüfer’in kesiştiği noktalarda bin 500 lira ile 2 bin 500 lira; Nilüfer Demirtaş’ta bin lira ile bin 300 lira; İhsaniye, Fethiye, 23 Nisan ve 29 Ekim mahallerinde 2 bin lira ile 2 bin 500 lira; Balat’ta 3 bin 500 lira ile 4 bin lira; Mudanya’da bin lira ile 3 bin lira arasında değişiyor. Görükle’de ise bir artı birler bin 100 lira ile bin 200 lira; iki artı birler bin 300 lira ile bin 400 lira bandında.

“SEKTÖR EKSİKLERİNİ GİDERMEK İSTİYOR”

- Peki taşınmaz ticaretine ilişkin yönetmelik değişikliğiyle ilgili çalışmaları sonuçlandırabildiniz mi?

Çelebi: Bugün itibarıyla yetki belgesi alan bin 100’ün üzerinde emlak ofisimiz var. Genel olarak beklentimiz 2 bin civarında. Sektör eksiklerini gidermek istiyor ancak verilen bir süre söz konusu. Pandemi sebebiyle üyelerimizin odaya gelmekten bile çekinmesi süreci yavaşlatıyor. Teknoloji var ama insanların psikolojisinin bozuk olduğu bir zamanda kimse hiçbir şey dinlemiyor. Öte yandan, pandemi 5-6 ay daha sürerse, belge alanların belki yüzde 20’si ofisini kapatacak. Bu şartlarda kim dayanabilir? Kira, elektrik, vergi, stopaj çalışıyor. Esnaf ne yapacak? Mülk sahibinin kapısını çalıp ev bile gösteremiyor. Tüm üyelerimizle irtibat halindeyiz. Sektörün ivme kazanması için her türlü farkındalıkları yaratıyor ve geleceğe yönelik çalışmalarımıza devam ediyoruz. Pandemiye rağmen eğitimlerimiz ve sınavlarımız devam ediyor. Üyelerimizin eksiklerini gidermeye çalışıyoruz ama yönetmelikle ilgili süreç uzayacak gibi duruyor. Odamızın yüzde 10’unu oluşturan 65 yaş üstü ve 20 yaş altı üyelerimizin işleri kısıtlamalar sebebiyle sekteye uğruyor. Bu kapsamda Bakanlık nezdinde çalışmalar yürütüyoruz. Yaklaşık 10 yıllık beklentinin karşılığında çıkan yönetmeliğin sahiplenilmesi gerekiyor.

“HERKESİN 1 MİLYON LİRALIK EVE GÜCÜ YOK”

- Son olarak pandemi müşteri profilinde ve taleplerinde nasıl bir dönüşüm yarattı?

Çelebi: İnsanlar pandemiyle birlikte doğayla ilişki kurabilecekleri yapılara yöneldi. Ancak gerçeği göz ardı edemeyiz. Bu ülkede herkes örneğin 1 milyon lira verip müstakil ev yapamaz. Bursa’da üst ve orta seviye altındaki insan katsayısına bakmak ve bu doğrultuda onların da ulaşabileceği doğayla iç içe konutlar üretmek lazım. Pandemiyle beraber Gümüştepe, Özlüce ve Bademli gibi bölgelerde bahçeli evlerin imalatı arttı ancak yüksek gelir grubundakiler bunlara ulaşabildi. Bağda bahçede bir şeyler yapayım diyenler oldu ancak onlara da set çekildi. Kaçak yapılaşmanın tamamen karşısındayız ama alt gelir grubundakileri ve emeklilerimizi de düşünmek zorundayız. Bu doğrultuda şehrimizde hem konut hem de hobi bahçesi gibi alanların acilen üretilmesi gerekiyor.

Güncelleme Tarihi: 31 Aralık 2020, 13:47
YORUM EKLE

banner69

banner70

banner73