“Kentsel dönüşümde vatandaşın da katkı payı ödemesi lazım”

Kentsel dönüşümün içeriğinin değiştiğini söyleyen İMSİAD Başkanı Mustafa Andıç, “Yeni dönemde konutlarda yüksek katlar devam etmeyecek. Sistemin çalışması için muhakkak vatandaşın da katkı payı ödemesi lazım. Ancak bazı vatandaşın durumu yok. Bu sebeple devletin de devreye girmesi gerekiyor” dedi.

“Kentsel dönüşümde vatandaşın da katkı payı ödemesi lazım”

İnşaat Müteahhitleri Sanayici ve İş Adamları Derneği (İMSİAD), bugün 177 üye ve üyelerine ait yaklaşık 500 şirketle, Bursa’nın geleceğini şekillendiren en önemli aktörlerden. Özellikle kentsel dönüşümle birlikte adından sıkça söz ettiriyor. Ocak ayı sonunda güven tazeleyen İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Andıç ile konut sektörünü masaya yatırdık. Bursa’da yeni dönemde kentsel dönüşümün nasıl olacağının detaylarını öğrendik. Mevcut binaların depreme dayanıklılığı ve bu noktada yapılması gerekenleri dinledik. Yeni konut projeleri hakkında bilgi veren Andıç, artış eğiliminde olan konut fiyatlarıyla ilgili öngörülerini paylaştı. Sektör sorunlarına ve çözüm önerilerine değindi. İşte, İMSİAD Başkanı Andıç ile yaptığımız röportajın detayları…

- Öncelikle İMSİAD’ın yeni dönem projelerinden bahsedebilir misiniz?

- İMSİAD Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Andıç: Önceki dönemde çalıştığımız birçok konu var. Özellikle sektördeki yasal değişiklikleri ve mevzuatları takip eden bir sivil toplum kuruluşuyuz. Dolayısıyla 2019 yılı içerisinde çok ciddi yönetmelik değişiklikleri oldu. Bu yönetmelikler çıktığında eksiklikleri ya da sektörümüze uymayan kısımları vardı. Yönetmeliklerle ilgili çalışmalarımızı Bakanlığa aktarıyoruz. Bunların içinde en önemlisi müteahhitlerin sınıflandırması konusudur. Yıllardır sektörde çalışan ve ciddi üretim yapan firmalar yönetmelikteki bazı aksaklıklar nedeniyle olması gerekenin altında bir karne alabiliyor. Bunu gidermeye çalışıyoruz. Ayrıca sürekli eğitimlerimiz var. Yaşam boyu eğitime inanıyoruz. Dünya hızla gelişiyor ve değişiyor. Bu değişime ayak uydurmak zorundayız. Eski usullerden süratle çıkmamız lazım. Bunun için sürekli eğitim alıyoruz.

Yeni dönemde kentsel dönüşümle ilgili çalışmalarımız da devam ediyor. Kentsel dönüşüm bizim için çok önemli. Biliyorsunuz, geçmiş dönemde bu konuda ciddi sorunlar yaşandı. Bu sorunların büyük çoğunluğu imar planlarındaki değişikliklerden kaynaklandı. Özellikle TİP İmar Yönetmeliği’ne geçilmesi dolayısıyla sorunlar çıktı. Başlamış ve tam ruhsata geçememiş projeler, yönetmelik değişince, anlaşmaların içeriliğiyle sıkıntılı bir duruma düştü. Şimdi bunlar bitti ve yeni yönetmelik yürürlükte. Dolayısıyla bundan sonra yapılacak kentsel dönüşümler bu tarz aksamalar yaşamayacak.

"Geçen dönemde vatandaşlarımızın müteahhit firmalardan abartılı talepleri oldu. Artık bunun olması mümkün değil."

- Önümüzdeki dönemde kentsel dönüşüm nasıl olacak? Bir öncekinden farklılıklarını, avantaj ve dezavantajlarını anlatır mısınız?

Andıç: Kentsel dönüşüm mutlaka yapılması gerekiyor. Son dönemde yaşadığımız depremleri de düşünürsek ne kadar elzem olduğu ortada. 7 yılda ciddi deneyim sahibi olduk. Hem vatandaşların hem müteahhitlerin hem de kamu kurumlarının yaptığı hatalar oldu. Dolayısıyla bunlardan ders çıkararak yeni dönemde çok daha sağlıklı hareket etmemiz lazım. Neler değişti? Parsel bazında değil, ada bazında dönüşüm olacak. Geçen dönemde vatandaşlarımızın müteahhit firmalardan abartılı talepleri oldu. Mevcut dairelerden daha büyük daireler istendi. Üste para vermeyi bırakın, üste para talepleri oldu. Artık bunun olması mümkün değil. Sistemin çalışır hale gelebilmesi için bundan sonraki süreçte muhakkak vatandaşın da katkı payı ödemesi lazım. Dolayısıyla sektörümüz daha büyük ölçekli, sosyal donatı alanlarını içeren, daha sağlıklı bir kentsel dönüşüm yapmaya hazır. Geçmiş dönemde dışarıdan da çok gelen firma oldu. Kentsel dönüşümün sorun yaşamasının bir sebebi de budur. Farklı sektörlerden bilinçsiz girişler, yanlış hesaplamalara ve projelendirmelere sebebiyet verdi. O da kentsel dönüşümde yol kazasına yol açtı.

- Kentsel dönüşümde vatandaşın da katkı payı ödemesi gerektiğini söylediniz. Peki, bu oran ne kadar olacak?

Andıç: Bu oran çok değişken olacak. Örneğin 20 yıllık aracınızı değiştirmek istediğinizde, onu satıp, yenisini üstüne para vererek alıyorsunuz. Bunun da ondan bir farkı yok. Vatandaş depreme dayanıksız eski dairesini verip yerine yenisini aldığı takdirde zaten ciddi bir değer artışı sağlıyor. Bu işin aslında kazananı vatandaş olacak. Hem fiziki olarak depreme dayanıklı evi olacak hem de evi değer anlamında yükselecek. Vatandaşın sağlayacağı katkı oranını direkt söylemek mümkün değil. Her projenin kendi özelinde hesaplanması gerekiyor.

"Kentsel dönüşümün Kanal İstanbul’dan önemli olduğuna inanıyorum. Türkiye’nin en öncelikli projesi kentsel dönüşümdür."

- Bildiğiniz gibi geçmiş dönemde bazı kentsel dönüşüm projeleri yüksek katlı olmaları sebebiyle tepki çekti. Yeni dönemde bununla ilgili bir düzeltme olacak mı?

Andıç: Yeni dönemde yüksek katlar devam etmeyecek. Kentsel dönüşümde artışlar ticari alanlarda yapılmaya çalışılacak ama kat yükselmeyeceği için daire adedi artmayacak. Bu durumda da vatandaşın katkı yapması gerekecek. Bugün dönüşüme giren birçok konutta emekliler oturuyor. Evlerini kooperatif sistemiyle almışlar ve emekli maaşıyla yaşamlarını sürdürüyorlar. Dolayısıyla emeklilerden katkı payı almak sıkıntılı… Bu konuda devletin devreye girmesi gerekiyor. Devlet mutlaka kaynak ayırmalı. Başka türlü çözülmez. Ayrıca kentsel dönüşüm en ama en önemli önceliğimizdir. Hatta hükümetimizin de en önemli projesi olması lazım. 7 yıl önce bu yola çıktığımızda ülke genelinde 7 milyon binanın dönüşümünden bahsediyorduk. 1 milyon dönüşüm sağlandı ama kentsel dönüşüm projeleri beraberinde bazı sıkıntıları getirdi. Kapsamlı bir konu olduğundan tam anlamıyla sistem oturmadı. İnsanların yaşam şeklini değiştiriyorsunuz. Bu çok büyük bir risk... Dolayısıyla çok yönlü ele almak lazım. Geçmişte biraz aceleyle yapıldı. Vatandaşın da büyük hatası oldu. Bunu kazanç kapısı olarak gördü. Oysa sıkıntılı binaların içerisinde yaşıyorlar. Büyük bir depremde sağ kalma ihtimalleri bile olmayabilir. Bu yüzden taraflar da olayın önemini anlayabilmeli ve ona göre davranmalıdır. Yeni dönemde bunlara dikkat edilmeli. Zaman kaybetmeden bir an önce başlaması lazım. Kentsel dönüşümün Kanal İstanbul’dan önemli olduğuna inanıyorum. Türkiye’nin en öncelikli projesi kentsel dönüşümdür.

"Bursa’daki konutlar depreme son derece dayanıksız. Kentsel dönüşümün hiç beklememesi gerekiyor."

- Elazığ ve Manisa depremleri ile birlikte konut sektöründe binaların depreme dayanıklılığı gündemin ilk sırasına oturdu. Bursa’daki konutlar depreme ne derece dayanıklı? Depremsellik açısından konutlar ile ilgili ne tür önlemler alınmalıdır?

Andıç: Bursa’daki konutlar depreme son derece dayanıksız. Ülkemizde 6 milyon daha dönüşüm gerektiren bina var. Geçmişte yapılmış olan kötü yapı stoğu mühendislik ve mimarlık hizmetlerini almamış. Dolayısıyla vatandaşlarımız nasıl bir zeminde olduğunu bile bilmiyor. Bursa’da sıvılaşma riski olan çok bölge var. Yine fay hatlarımız var. Dolayısıyla fay hatlarının yakınlığı, üzerinde olması gibi bir sürü parametre bulunuyor. Bursa bundan çok olumsuz etkilenir. Kentsel dönüşümün hiç beklememesi gerekiyor. Devlet vatandaşının güvenliğini sağlarken asla vatandaş inisiyatifine en ufak bir konuyu bırakmıyor. Bu da vatandaş güvenliğidir ve vatandaş inisiyatifini biraz azaltması lazımdır. Bir site üçte iki çoğunluk olursa kentsel dönüşüme girebiliyor ama ruhsata gelindiğinde yüzde 100’ünün imzası gerekiyor. Burada çelişkili durumlar var. Bu oranın daha da aşağı çekilmesi gerekiyor. Devlet, müteahhitlik sektörünün önünden giderek bazı şeyleri hazırlamalı. Örneğin Çarşamba’da kentsel dönüşüm düşünün. Bizim gidip tek tek konut sahipleriyle anlaşmamız mümkün değil. Dolayısıyla kamunun bazı yaptırımlarının olması gerekiyor. Kentsel dönüşüm bu nedenle asıl çöküntü bölgelerinde başlayamadı. Yıldırım’da, Osmangazi’de başlaması lazım… Nilüfer belki en son olabilecek yerdi. Gerçi ona da karşı değiliz. Nilüfer’de bu tarz sorunlar yaşanmasaydı örnek teşkil ederdi. O modelleri şehrin diğer bölgelerine götürebilirdik ama öyle olmadı maalesef…

- Peki, yeni dönemde kentsel dönüşüm daha çok hangi bölgelerde olacak?

Andıç: Eğer kentsel dönüşümden bahsediyorsak, önce çöküntü bölgelerini dönüştürmekten bahsetmeliyiz. Bu konuda müteahhit firmaların söyleyecek bir sözü olamaz. Sonuçta bir kanun çıkıyor ve şirketler de yatırım yapıyor. Kazanamayacağınız bir yere yatırım yapmanız mümkün mü? Neden kentsel dönüşüm Nilüfer’de çok oldu? Bir sitenin 50, 100 sakini olsa bile bunların temsilcileriyle konuşup anlaşabiliyorsunuz. Konu asıl çöküntü bölgelerine gittiğinizde çok değişiyor. Nilüfer’de bir daire sahibiyle, çöküntü bölgesinde ise 100 metrekare arsada belki 4 bağımsız bölümü olan yer sahibiyle muhatapsınız. Dolayısıyla çözüm üretmek çok zorlaşıyor. Bu sebeple geçmişte Nilüfer’de yoğunlaşma oldu.

"Bu yıl konut fiyatlarında minimum yüzde 30 artış bekliyoruz. 2020’yi dengelenme yılı olarak görüyoruz."

- Bursalı müteahhitler olarak 2019’u nasıl geçirdiniz? Sektörel büyüme açısından bir değerlendirme yapabilir misiniz?

Andıç: 2019 yılının son çeyreğine kadar, bir önceki yıla göre, ciddi daralma yaşandı. Bursa gayrimenkul sektörü yaklaşık yüzde 73 daraldı. Türkiye ise aynı dönemde yüzde 60’a yakın daralma içerisindeydi. Fakat eylül ayındaki faiz indirimleriyle birlikte toparlanma başladı. Buna rağmen sektör 2019 yılında ülke genelinde yüzde 49, Bursa’da yüzde 71 daraldı. Yılın son aylarında satışlarımız arttı ve ipotekli satışlar faizler sebebiyle yükseldi. Ancak bu noktada yanlış bir politika izlendi. Faiz oranı 0,99 olduğunda Ankara’da Bakanımız ile görüştük. Bunun sadece birinci el ve sıfır konutlarda uygulanmasının sektöre daha faydalı olacağını anlattık ama yapılmadı. Dolayısıyla 0,99’luk faiz üçte iki oranında ikinci el gayrimenkullere yansıdı. Diğer yandan ocak itibarıyla çıkan 0,79 faiz kampanyası sadece birinci el ve sıfır konutlar için olunca sektör biraz daha nefes aldı.

- 2020 yılıyla ilgili öngörüleriniz nelerdir? Konut fiyatlarında artış olacak mı?

Andıç: Sektörde toparlanma başladı. Tabii ki ivmelenmemiz çok hızlı değil ama 2020’yi zaten dengelenme yılı olarak görüyoruz. Fiyatlar artmaya başladı. Yılın ilk yarısına kadar da artmaya devam edecek ve ciddi anlamda yükselecek. Yüzde 71’lik 2019 daralmasını da dikkate aldığımızda bu sefer arz eksiğini konuşacağız. Vatandaşımız aradığı konutları bulamayacak. Bu yıl yeni projeler başlayacak. Bunların sektöre yansıması ise 2021-2022 yıllarında olacak. Şu an fiyatlar bölgeden bölgeye değişiyor. Bugün satılan konutlar geçmiş maliyetlerle yapıldı. Yeni başladığınız projelerde maliyetler inanılmaz derecede yükseldi. Sadece malzeme, işçilik maliyeti yükselmedi. Yönetmelik değişiklikleri sebebiyle prosedüre harcanan bedeller de çok yükseldi. Maliyetlerde yüzde 100 artış var. Dolayısıyla hepsini topladığınızda konut fiyatlarında minimum yüzde 30 artış bekliyoruz.

- Peki, Bursa’nın konut stoğu nasıl? Bu yıl kaç yeni konut inşa edilir?

Andıç: Genel olarak söylemek gerekirse, Bursa’nın çok büyük bir konut stoğu yok. Bursa, geçen yıl 62 bine yakın nüfus artışı yaşadı. 2018’de nufüs artışı 50 bin civarındaydı. Zaten sürekli göç alıyor. Şu an ciddi sanayi bölgelerinin hazırlığı yapılıyor. Milyonlarca metrekarelik fabrikalar inşa edilecek. Önümüzdeki süreçte Bursa’nın nüfusunun artmaması mümkün değil. Bu anlamda diğer şehirlerden ayrışıyor. Çok fazla konut stoğu yok. Haziran ayından sonra vatandaş aradığı konutu kolay kolay bulamayacak.

"Deprem teknolojilerinde eksiğimiz var. Hastanelerde mecbur kılınan sistemin okullara ve diğer binalara da yaygınlaştırılması gerekiyor."

- Deprem gerçeğini göz önüne aldığımızda konut projelerinde yeni teknolojiler ne kadar kullanılıyor?

Andıç: Deprem teknolojilerinin kentsel dönüşümde kullanılması gerektiğine inanıyoruz. Bu doğrultuda 2016 yılında İMSİAD olarak Ar-Ge komisyonu kurduk. Diğer yandan BTSO’da çalıştaya varana kadar ciddi çalışmalar gerçekleştirdik. Bakanımıza rapor da sunduk. Bunun bir fırsat olduğunu anlatmaya gayret ettik. Eğer dönüşüm yapıyorsak bu görsel bir dönüşüm olmamalı. Nitelik çok önemli! Maalesef depreme karşı yaptığımız işi tam olarak yapamıyoruz. Tabii ki yeni binalara kötü diyemeyiz. Buralarda güncel teknikler kullanılıyor. Geçmişte kullanılan malzemeyle bugün kullanılan malzeme arasında ciddi farklar var. Kontrol mekanizması çok iyi işliyor. Her şey son derece iyi ama bunu daha da ileri götürmemiz gerekiyor. Deprem teknolojilerini alıp mutlaka uygulamamız lazım. Şu an bunun örnekleri var. Mesela 100 yatak üstü hastanelerde Sağlık Bakanlığı’nın mecbur kıldığı sismik deprem izolatörleri bulunuyor. Bursa’da da yeni yapılan hastanelerde bu teknolojiler kullanıldı. Üstelik bu teknolojiyi üretecek sanayimiz var. Devlet bunun kullanılması için irade ortaya koyarsa, teşvikler getirirse, o zaman neden olmasın? Kendi enerjisini üreten, yağmur sularını dönüştüren sistemler kurabiliriz. Biraz daha fazla para harcarız ama bu binaların bir daha dönüşüme ihtiyacı olmaz. Deprem teknolojilerinde eksiğimiz var. Hastanelerde mecbur kılınan sistemin okullara ve diğer binalara da yaygınlaştırılması gerekiyor. İMSİAD olarak 2018 yılında deprem teknolojileriyle ilgili teşvik istedik ama dönüş alamadık.

"Tüm Avrupa’da 34 bin müteahhit varken, biz de 350 bin seviyesinde. Dolayısıyla firma enflasyonu yaşanıyor."

- Son olarak İMSİAD’ın üye sayısı ve istihdama katkısı hakkında bilgi verebilir misiniz?

Andıç: 177 üyemiz var. Kimi üyemizin birden fazla şirketi olduğu için 500 şirketten bahsedebiliriz. Yaklaşık 50 bin istihdam sağlıyoruz. BTSO’ya kayıtlı şirket sayısı ise 3 bin 600 civarında. Bunların içinde kooperatifler ya da unvanında inşaat da olan şirketler de var. Ancak bu sayının yüzde 25’ini bile alsanız 900 şirket yapar. O bile çok fazla... Tüm Avrupa’da 34 bin müteahhit varken, biz de 350 bin seviyesinde. Dolayısıyla firma enflasyonu var. Eskiden müteahhitlik en kolay ikinci meslekti. Hangi sektörde olursa olsun insanlar kendi mesleklerinin yanında inşaatçılığı da yapmaya çalışıyordu. Şimdi bu sayı azalıyor. Müteahhitlik sınıflandırmasından sonra firma sayısı yeteri kadar olacak.

Güncelleme Tarihi: 14 Şubat 2020, 10:47
YORUM EKLE

banner65

banner57